Novi Beograd je jedna od najtraženijih lokacija za izdavanje stanova u celom gradu — ali najviši prinos ne donose najskuplji blokovi. Za investitora je ključno pitanje odnos kirije i kupoprodajne cene, a on ide u korist pristupačnijih blokova. U ovom tekstu objašnjavamo kako se računa prinos (yield), kolike su kirije na Novom Beogradu u 2026. i koji blokovi po pravilu daju najveći prinos od izdavanja.
Šta je yield (prinos od izdavanja) i kako se računa
Bruto prinos od izdavanja pokazuje koliko godišnje „vraća“ uloženi novac, pre troškova. Računa se jednostavno:
Bruto yield = (mesečna kirija × 12) / kupoprodajna cena stana.
Na primer, ako stan košta 120.000 € i izdaje se za 600 € mesečno, bruto prinos je (600 × 12) / 120.000 = 6%. Što je kupoprodajna cena niža za sličnu kiriju, to je prinos viši — zato pristupačniji blokovi često „pobede“ premium lokacije u ovoj računici.
Kolike su kirije na Novom Beogradu (2026)
Prema tržišnim pregledima za 2026, orijentacione kirije na Novom Beogradu su:
- Garsonjera: ~400–550 €
- Jednosoban stan: ~550–750 €
- Dvosoban stan: ~800–1.000 €
Potražnja za izdavanjem na Novom Beogradu ocenjuje se kao vrlo visoka, pre svega zbog blizine poslovnih zona i dobre povezanosti, pa se manji stanovi izdaju vrlo brzo.
Prinos po blokovima — tabela
Sledeća tabela daje ilustrativnu procenu bruto prinosa po blokovima, uz pretpostavku slične kirije po kvadratu (~200 €/m² godišnje, tipično za manji stan). Konkretan prinos zavisi od stana i trenutne kirije.
| Blok / zona | Cena (€/m²) | Procenjeni bruto yield | Segment |
|---|---|---|---|
| Ledine | ~2.616 | ~7,6% | najviši prinos |
| Bežanijska kosa | ~2.800 | ~7,1% | visok prinos |
| Blok 63 | ~3.171 | ~6,3% | visok prinos |
| Blok 45 | ~3.547 | ~5,6% | srednji |
| Blok 62 | ~3.614 | ~5,5% | srednji |
| Zona Arene | ~3.713 | ~5,4% | srednji |
| Blok 65 | ~5.431 | ~3,7% | premium — najniži prinos |
Cene su iz snapshot-a za maj 2026. i podložne su promenama. Detaljan pregled po svim blokovima je u tekstu Cene stanova na Novom Beogradu — maj 2026.
Blokovi sa najvišim prinosom
Najviši bruto prinos po pravilu donose pristupačniji delovi — Ledine, Bežanijska kosa i Blok 63. Razlog je jednostavan: ulazna cena je niža, a kirija ostaje solidna zbog dobre potražnje. Za investitora fokusiranog na tekući prihod, ovi blokovi su najzanimljiviji.
Premium blokovi — niži prinos, ali...
Premium blokovi poput Bloka 65 daju niži tekući prinos jer je ulazna cena visoka. Ipak, nose druge prednosti: stabilnije i platežno sposobnije zakupce, kvalitetniju novogradnju i veći potencijal rasta vrednosti nekretnine. Investitor koji gleda dugoročno ne bira samo po yield-u.
Male vs velike strukture
Kod izdavanja, manje strukture (garsonjere i jednosobni stanovi) obično daju viši prinos po uloženom evru i brže se izdaju, jer su mesečno pristupačnije najvećem broju zakupaca. Veći stanovi se sporije izdaju, ali donose stabilnijeg, dugoročnijeg zakupca. Ako je cilj maksimalan prinos, mali stan u pristupačnijem bloku je često najbolja kombinacija.
Bruto vs neto prinos
Brojke iz tabele su bruto prinos. Neto prinos je po pravilu 1,5–2 procentna poena niži, jer treba oduzeti porez na prihod od izdavanja, troškove održavanja i popravki, period dok je stan prazan i eventualnu proviziju agencije. Realno planiranje uvek polazi od neto, a ne bruto brojke.
Kako izabrati stan za izdavanje na Novom Beogradu
Pri izboru investicionog stana vodite računa o lokaciji i prevozu (blizina poslovnih zona i linija gradskog prevoza), strukturi (mali stanovi = viši prinos), stanju stana (useljivo se brže izdaje) i ciljnom zakupcu. Korisno je uporediti i ponudu novogradnje na Novom Beogradu, koja se lakše izdaje ali po višoj ulaznoj ceni.
Česta pitanja o prinosu od izdavanja
Koji blokovi Novog Beograda daju najveći prinos od izdavanja?
Po pravilu pristupačniji blokovi — Ledine, Bežanijska kosa i Blok 63 — jer je ulazna cena niža, a kirija solidna. Premium blokovi poput Bloka 65 daju niži prinos.
Kolika je prosečna kirija na Novom Beogradu?
U 2026. okvirno: garsonjera 400–550 €, jednosoban 550–750 €, dvosoban 800–1.000 €, uz vrlo visoku potražnju.
Koliki je prinos (yield) od izdavanja na NB?
Bruto prinos se okvirno kreće od ~3,7% u premium blokovima do ~7,5% u najpristupačnijim, zavisno od cene i strukture. Neto prinos je oko 1,5–2 procentna poena niži.
Da li se više isplati mali ili veliki stan za izdavanje?
Manje strukture (garsonjere, jednosobni) obično daju viši prinos i brže se izdaju.
Da li premium blok znači lošiju investiciju?
Ne nužno. Tekući prinos je niži, ali su zakupci stabilniji, a potencijal rasta vrednosti veći.
Izvori: cene po blokovima (Europolis snapshot maj 2026); kirije 2026 (Metar, nekretnine.rs, City Expert). Yield vrednosti su bruto procene po jedinstvenoj pretpostavci kirije i služe za orijentaciju — stvaran prinos proverite za konkretan stan. Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja investicioni savet.