Novogradnja na Novom Beogradu je poslednjih godina među najtraženijom robom na beogradskom tržištu nekretnina. Bivše industrijske zone pretvaraju se u stambeno-poslovne kvartove, a najveća koncentracija gradilišta nalazi se danas u Bloku 65. U ovom tekstu dajemo pregled aktuelnih projekata novogradnje na Novom Beogradu, ko stoji iza njih, koliko okvirno košta kvadrat i šta treba da proverite pre nego što potpišete ugovor o kupovini stana u izgradnji.
Zašto kupci biraju novogradnju na Novom Beogradu
Iz iskustva u radu sa kupcima, za novogradnju se najčešće odlučuju oni koji žele useljiv stan bez dodatnih ulaganja u rekonstrukciju i koji vrednuju savremene standarde gradnje. Glavne prednosti koje kupci navode su:
- Energetska efikasnost — bolja izolacija, kvalitetnija stolarija i niži računi za grejanje u odnosu na staru gradnju iz sedamdesetih i osamdesetih.
- Garaže i ostave — podzemne garaže i pomoćne prostorije koje stara gradnja na Novom Beogradu uglavnom nema.
- Liftovi i pristupačnost — novi liftovi, prilazi prilagođeni kolicima i kol, recepcije i video-nadzor u kondominijumima.
- Niža stopa PDV-a — na prvi promet novogradnje plaća se PDV po stopi od 10% (umesto poreza na prenos apsolutnih prava od 2,5% kod preprodaje), a kupci prvog stana pod određenim uslovima mogu ostvariti povraćaj PDV-a.
Mana je, naravno, cena: novogradnja u atraktivnim zonama Novog Beograda po pravilu je osetno skuplja od proseka opštine, koji se u maju 2026. kretao oko 3.613 €/m² prema našem pregledu cena po blokovima.
Blok 65 — epicentar novogradnje na Novom Beogradu
Promenom namene industrijskog zemljišta na prostoru nekadašnjih fabričkih hala, Blok 65 je postao jedna od najvećih zona stanogradnje u celom gradu. Blok je već poznat po poslovnom parku Airport City Belgrade i stambeno-poslovnom kompleksu West 65, a u njegovom okruženju realizuje se još nekoliko velikih kondominijumskih projekata.
West 65
Najprepoznatljiviji projekat u bloku jeste West 65 — mešoviti stambeno-poslovni kompleks koji objedinjuje stanove, poslovne prostore, tržni centar i podzemne garaže. Iza projekta stoji domaća investiciona grupa (PFB), a u sklopu kompleksa najavljena je i višespratna kula koja bi sa oko 40 etaža bila jedna od najviših zgrada u Beogradu. West 65 je svojevremeno postavio standard za premium novogradnju u ovom delu Novog Beograda.
Wellport
Kompleks Wellport razvija izraelski investitor Shikun & Binui, koji na srpskom tržištu stoji iza više kondominijuma. Wellport je zamišljen kao naselje sa oko 500 stanova svih struktura, od jednosobnih do petosobnih, a gradi se fazno. Pozicioniran je kao kondominijum sa uređenim zelenim površinama, recepcijom i sadržajima za stanare.
Newport
Newport je projekat istog investitora (Shikun & Binui), takođe u zoni Bloka 65. Nudi stanove struktura od 1.0 do 5.0 raspoređene u više lamela i faza. Pojedine faze su u poodmaklom stadijumu izgradnje, pa savetujemo da aktuelnu raspoloživost i rokove useljenja proverite direktno kod investitora.
Najavljeni i projekti u pripremi
Pored navedenih, u Bloku 65 su tokom prethodnih godina najavljivani i dodatni kompleksi različitih investitora, uključujući velike fazne projekte sa više stotina stambenih jedinica. Pošto se status takvih projekata (dozvole, početak radova, dinamika prodaje) menja, pre kupovine je ključno proveriti dokle je gradnja stigla i da li investitor poseduje pravnosnažnu građevinsku dozvolu.
Za koga je koji projekat?
Iz iskustva, izbor projekta zavisi od toga šta kupcu znači „dom“. Velike mešovite zone poput West 65 odgovaraju onima koji žele sve na jednom mestu — tržni centar, kafiće i poslovne sadržaje u neposrednoj blizini, uz urbani ritam. Zatvoreni kondominijumi tipa Wellport i Newport više odgovaraju porodicama i kupcima koji vrednuju mir, kontrolisan pristup i uređeno dvorište unutar kompleksa. Ako vam je prioritet investicija i izdavanje, manje strukture u blizini poslovnih parkova obično se najlakše izdaju.
Novogradnja ili starija gradnja — za koga je šta
Novogradnja nije automatski bolji izbor od kvalitetne starije gradnje — to zavisi od budžeta i prioriteta. Novogradnja donosi niže troškove održavanja, energetsku efikasnost i savremen raspored, ali po višoj ceni po kvadratu i, kod kupovine u izgradnji, uz čekanje na useljenje. Starija gradnja na Novom Beogradu često nudi veći kvadrat za isti novac, mirnije i „zrelije“ blokove sa razvijenom infrastrukturom, ali uz moguće troškove renoviranja i starije instalacije. Kupcima koji se kolebaju savetujemo da uporede ukupan trošak kroz nekoliko godina, a ne samo cenu po kvadratu.
Novogradnja kao investicija na Novom Beogradu
Novi Beograd je zbog blizine poslovnih centara, fakulteta i Arene tradicionalno jaka zona za izdavanje. Novogradnja se po pravilu lakše izdaje i privlači stabilnije zakupce, ali visoka ulazna cena u premium zonama (poput Bloka 65) smanjuje bruto prinos. Manje strukture — garsonjere, jednosobni i jednoiposobni stanovi — obično daju bolji odnos cene i zakupnine od velikih stanova. Pre kupovine za izdavanje, izračunajte realan godišnji prinos (godišnja zakupnina podeljena kupoprodajnom cenom) i uzmite u obzir period dok je stan prazan, troškove održavanja i poreze.
Novogradnja van Bloka 65
Iako je Blok 65 trenutno najaktivniji, novogradnju na Novom Beogradu i u okruženju možete naći i u drugim zonama:
- Bežanijska kosa — pojedinačni stambeni objekti i manji kompleksi, po pravilu pristupačniji od Bloka 65.
- Ledine i Surčin — administrativno pripadaju opštini Surčin, ali su uz Novi Beograd; ovde je novogradnja među cenovno najpristupačnijima u širem okruženju.
- Pojedinačne zgrade po blokovima — manji projekti uklopljeni u postojeće blokove, često bez velikih kondominijumskih sadržaja, ali sa modernim stanom kao krajnjim proizvodom.
Ako vas zanima konkretan blok, pogledajte i naš vodič za Blok 65 ili pregled Bloka 63 kao primer pristupačnijeg dela Novog Beograda.
Cene novogradnje na Novom Beogradu
Cene novogradnje variraju pre svega prema zoni, investitoru i fazi izgradnje. Sledeća tabela daje orijentacioni raspon — konkretne cene uvek proverite u trenutku kupovine, jer se tržište brzo menja.
| Zona / segment | Tip ponude | Orijentacioni raspon (€/m²) |
|---|---|---|
| Blok 65 (West 65, Wellport, Newport) | Premium novogradnja | iznad ~4.100, vrh preko 6.000 |
| Srednji segment NB (npr. okolni blokovi) | Novogradnja / mešovito | ~3.400 – 3.900 |
| Bežanijska kosa / Ledine | Pristupačnija novogradnja | ~2.600 – 3.200 |
Za poređenje, prosek cele opštine Novi Beograd u maju 2026. bio je oko 3.613 €/m², pa premium zone poput Bloka 65 znatno odstupaju naviše. Detaljan pregled po svim blokovima dostupan je u tekstu Cene stanova na Novom Beogradu — maj 2026.
Faze izgradnje i kupovina „iz rola“ (off-plan)
Kod novogradnje često se kupuje pre nego što je stan završen. Bitno je razumeti šta koja faza znači:
- Siva faza — konstrukcija i osnovni radovi, bez instalacija i obrade; najjeftinija, ali nosi najviše neizvesnosti.
- Bela faza — uvedene instalacije, malterisano, bez završne obrade (pod, pločice, sanitarije).
- Useljiv stan / „ključ u ruke“ — potpuno završen i spreman za useljenje.
Kupovina u ranoj fazi obično donosi nižu cenu, ali i veći rizik od pomeranja rokova. Zato je presudno da ugovorom budu jasno definisani rok useljenja, dinamika plaćanja i eventualni penali za kašnjenje.
Na šta obratiti pažnju pri kupovini novogradnje
Ono što kupcima uvek savetujemo da provere pre potpisivanja:
- Investitora i izvođača — reputaciju, ranije realizovane projekte i finansijsku stabilnost firme (podatke o firmi možete proveriti u registru APR-a).
- Građevinsku dozvolu i vlasništvo nad parcelom.
- Ugovor o kupoprodaji — rokove, dinamiku plaćanja, opis radova i obaveze obe strane.
- Uknjižbu — rok i uslove pod kojima ćete upisati pravo svojine u katastar (RGZ).
- Finansiranje — ako kupujete na kredit, proverite da li banka finansira konkretan objekat u datoj fazi; više u tekstu o stambenim kreditima u 2026.
Ako prvi put kupujete stan, korisno je da prođete i kroz naš vodič kako kupiti stan na Novom Beogradu, korak po korak.
Česta pitanja o novogradnji na Novom Beogradu
Gde se trenutno najviše gradi novogradnja na Novom Beogradu?
Najveća koncentracija gradilišta je u Bloku 65, na prostoru bivše industrijske zone uz poslovni park Airport City Belgrade. Tu se realizuju kompleksi poput West 65, Wellport i Newport, uz dodatne najavljene projekte.
Koliko košta kvadrat novogradnje na Novom Beogradu?
Zavisi od zone i faze. U premium delovima poput Bloka 65 cene su znatno iznad opštinskog proseka od oko 3.613 €/m², dok su pristupačniji projekti na Bežanijskoj kosi i Ledinama niži. Tačan raspon proverite u trenutku kupovine.
Da li se na cenu novogradnje plaća PDV?
Da. Na prvi promet novogradnje plaća se PDV po stopi od 10% za stanove, a ne porez na prenos apsolutnih prava. Kupci prvog stana pod propisanim uslovima mogu ostvariti povraćaj PDV-a — proverite aktuelne uslove pre kupovine.
Šta treba proveriti pre kupovine stana u izgradnji?
Pravnosnažnu građevinsku dozvolu, vlasništvo nad parcelom, reputaciju investitora i izvođača, ugovor o kupoprodaji sa jasnom dinamikom plaćanja, kao i rok i uslove uknjižbe.
Koji su rizici kupovine novogradnje „iz rola“?
Glavni rizici su pomeranje rokova useljenja i odstupanja od projekta. Zbog toga su ključni provera investitora i ugovorno definisani rokovi, opis radova i penali za kašnjenje.
Izvori: pregled cena po blokovima (Cene stanova na Novom Beogradu — maj 2026), javno dostupni podaci o projektima (Beobuild, City Expert) i sajtovi investitora. Statusi projekata i cene podložni su promenama — proverite aktuelnost pre kupovine. Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ili finansijski savet.