Overa kod javnog beležnika - koliko košta i kako se priprema

Kupovina stana se zvanično završava kod javnog beležnika. Do tog trenutka imate dogovor, kaparu i papire na stolu, ali tek overa kod javnog beležnika daje ugovoru pravno dejstvo i pokreće upis u katastar. Kupce najčešće zanimaju dve stvari: koliko to košta i šta da ponesu da ne bi morali da dolaze dvaput. U ovom vodiču objašnjavamo kako se računa cena overe po važećoj tarifi, uz primere za tipične stanove na Novom Beogradu, koja dokumenta za overu treba pripremiti i šta se dešava posle potpisa.

Zašto je overa ugovora obavezna

Prema Zakonu o prometu nepokretnosti, ugovor o kupoprodaji nepokretnosti mora biti overen (solemnizovan) kod javnog beležnika. Ugovor koji je samo potpisan, bez overe, ne proizvodi pravno dejstvo i na osnovu njega ne možete da se upišete kao vlasnik. Zato je overa poslednji i obavezni korak, bez obzira na to da li kupujete staru ili novu gradnju, za gotovinu ili na kredit.

Solemnizacija ili javnobeležnički zapis

Kod javnog beležnika ugovor može nastati na dva načina:

• Solemnizacija (potvrđivanje) - ugovor sastavite vi, advokat ili agencija, a beležnik ga proverava, čita strankama i potvrđuje. Ovo je najčešći način kod kupovine stana.
• Javnobeležnički zapis - ugovor u celini sastavlja sam beležnik. Za neke poslove zakon traži upravo ovu formu, na primer kada se raspolaže nepokretnošću lica bez poslovne sposobnosti ili kod ugovora o doživotnom izdržavanju.

Razlika se vidi i u ceni: solemnizacija iznosi 60% nagrade koja bi se platila za zapis iste vrednosti.

Koliko košta overa ugovora o kupoprodaji stana

Nagrada beležnika nije stvar dogovora, već je propisana Javnobeležničkom tarifom. Važeći iznosi se primenjuju od 19. jula 2025. godine. Tarifa se računa u bodovima, a jedan bod vredi 180 dinara bez PDV-a, odnosno 216 dinara sa PDV-om. Za ugovor o kupoprodaji iznos zavisi od vrednosti pravnog posla, dakle od kupoprodajne cene stana u dinarima.

Na Novom Beogradu je većina stanova skuplja od 14 miliona dinara, pa se za njih iznos računa po poslednjem redu tabele.

Primeri za tipične stanove

Uz kurs od oko 117 dinara za evro, okvirni iznosi solemnizacije su:

• stan od 50.000 € (oko 5,85 miliona dinara) - 25.920 din;
• stan od 100.000 € (oko 11,7 miliona dinara) - 36.288 din;
• stan od 150.000 € (oko 17,6 miliona dinara) - zapis bi iznosio 60.480 + 4 × 2.160 = 69.120 din, a solemnizacija 60% od toga, oko 41.500 din;
• stan od 200.000 € (oko 23,4 miliona dinara) - zapis 60.480 + 10 × 2.160 = 82.080 din, solemnizacija oko 49.250 din.

Drugim rečima, i kod skupljeg stana overa staje u nekoliko stotina evra. To je mala stavka u odnosu na porez ili PDV, ali je dobro imati je u budžetu. Za stan od 100.000 € jedan izvor računa i materijalne troškove od 1.728 din, pa osnovni račun izlazi oko 38.000 din. Ovo su orijentiri: tačan iznos za vaš ugovor potvrdite kod beležnika pre dolaska, jer na račun utiču i broj stranaka, primerci i dodatne izjave.

Šta još može da se naplati

Pored osnovne nagrade, na računu se mogu naći:

• dodatni primerci (otpravci) ugovora - za banku, za vas, za prodavca;
• overa potpisa na pratećim izjavama, na primer na saglasnosti bračnog druga;
• overa punomoćja, ako jednu stranu zastupa neko drugi;
• materijalni troškovi i dodatna nagrada ako u ugovoru učestvuje više od dve stranke.

Ko plaća overu

Zakon ne određuje koja strana plaća beležnika, pa se to dogovara. U praksi overu najčešće plaća kupac, a dogovor je dobro upisati već u predugovor da ne bi bilo rasprave na dan potpisa. Ako je predugovor overen kod beležnika, on se naplaćuje po umanjenoj tarifi. Pitajte da li vam beležnik taj iznos uračunava ako i glavni ugovor overavate kod njega.

Dokumenta za overu - šta da pripremite

Beležnik pre overe proverava identitet stranaka, pravo prodavca da raspolaže stanom i da li je ugovor u skladu sa zakonom. Da bi sve prošlo iz prvog pokušaja, pripremite:

Za sve stranke

• važeću ličnu kartu ili pasoš za svakoga ko potpisuje;
• nacrt ugovora - beležniku ga pošaljite nekoliko dana ranije, da ga pregleda i da vam javi ako nešto treba ispraviti;
• overeno punomoćje, ako neko potpisuje u tuđe ime.

Od prodavca

• dokaz o vlasništvu (raniji ugovor, rešenje o nasleđivanju ili drugi pravni osnov) i podatke iz lista nepokretnosti;
• saglasnost bračnog druga, ako je stan stečen u braku;
• za firmu: izvod iz APR-a i podatke o licu ovlašćenom za zastupanje;
• kod novogradnje, dokumentaciju investitora: građevinsku dozvolu, prijavu radova ili upotrebnu dozvolu, u zavisnosti od faze.

Od kupca

• dokaz o uplati kapare ili dela cene, ako je već plaćen;
• kod kupovine na kredit, dokumenta koja traži banka i dogovor o tome kako se isplaćuje ostatak cene;
• ako koristite pravo na povraćaj PDV-a ili oslobođenje od poreza za prvi stan, pitajte beležnika šta od izjava treba da bude u ugovoru.

Šta treba da proverite u samom tekstu ugovora pre nego što stignete kod beležnika, detaljno smo opisali u tekstu ugovor o kupoprodaji stana - checklist pre potpisivanja, a kako se čita list nepokretnosti u vodiču šta proveriti u tapiji pre kupovine.

Kako izgleda dan overe

Sama overa obično traje kraće nego što ljudi očekuju, pod uslovom da su papiri spremni. Beležnik:

1. proverava identitet i sposobnost stranaka da zaključe ugovor;
2. proverava podatke o stanu i vlasništvu;
3. čita ugovor strankama i pita da li ga razumeju i da li izražava njihovu volju;
4. stranke potpisuju ugovor u njegovom prisustvu;
5. beležnik stavlja klauzulu o potvrđivanju i izdaje overene primerke.

Ako nešto u ugovoru nije jasno, tada je trenutak da pitate. Beležnik ne zastupa nijednu stranu, ali je dužan da vam objasni šta potpisujete.

Šta se dešava posle overe

Upis u katastar

Ne morate sami da idete u katastar. Prema Zakonu o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova, javni beležnik je dužan da overen ugovor u roku od 24 časa elektronski dostavi službi za katastar. Za isprave dostavljene po službenoj dužnosti katastar odlučuje u kratkom roku, a na rešenje postoji rok za žalbu od osam dana. Plaća se i republička taksa za upis, po važećem cenovniku RGZ-a. Beležnik podatke o prometu prosleđuje i lokalnoj poreskoj administraciji zbog poreza na imovinu.

Porezi

Overa ne zamenjuje poreske obaveze. Kod starije gradnje plaća se porez na prenos apsolutnih prava od 2,5%, za koji je po zakonu obveznik prodavac, ali ga ugovor često prebacuje na kupca. Kupac prvog stana pod određenim uslovima može biti oslobođen ovog poreza. Kod novogradnje od investitora plaća se PDV od 10%, obično uračunat u cenu, uz mogućnost povraćaja za prvi stan. Rokove i postupak za poresku prijavu proverite kod beležnika ili Poreske uprave odmah posle overe, da ne biste propustili rok. Više o olakšicama za prvi stan pročitajte u tekstu subvencije države za prvi stan 2026.

Ukupni troškovi oko overe - realna slika

Kada sastavljate budžet za kupovinu, overa je jedna od nekoliko stavki. Pored kupoprodajne cene računajte na: nagradu beležnika (od nekoliko desetina hiljada dinara), taksu za upis u katastar, porez na prenos ili PDV, eventualnu proviziju agencije i, kod kredita, troškove banke, procene i osiguranja. Kako se računa rata kredita i šta sve ulazi u mesečnu obavezu, objasnili smo u tekstu kako se računa rata stambenog kredita.

Kako izabrati javnog beležnika

Nagrada je ista kod svih beležnika, jer je propisana tarifom, pa se ne isplati tražiti „jeftinijeg“. Birajte po praktičnim stvarima: koliko brzo možete da dobijete termin, da li beležnik unapred pregleda nacrt ugovora i koliko vam je kancelarija blizu. Spisak beležnika po gradovima i opštinama objavljuje Javnobeležnička komora Srbije. Kod kupovine na kredit često se usklađuje i sa bankom, jer banka obično prisustvuje ili traži da se isplata organizuje odmah po overi.

Posebne situacije

Overa kada kupujete na kredit

Kod kupovine na stambeni kredit banka isplaćuje ostatak cene prodavcu tek kada dobije overen ugovor i obezbedi upis hipoteke. Zato se redosled dogovara unapred: ugovor obično predviđa da kupac uplati učešće, a da banka isplati ostatak u roku navedenom u ugovoru. Pre zakazivanja termina pitajte banku šta tačno mora da piše u ugovoru, kako bi tekst odmah bio prihvatljiv i za beležnika i za banku. Uz kupoprodajni ugovor kod beležnika se često potpisuje i založna izjava za hipoteku, što je posebna radnja sa svojom naknadom.

Kada jedna strana živi u inostranstvu

Prodavac ili kupac ne mora lično da dođe ako ima punomoćnika u Srbiji. Punomoćje mora biti overeno, a ako se daje u inostranstvu, overava se u našem diplomatsko-konzularnom predstavništvu ili kod stranog notara, uz apostil kada ga zemlja izdavanja koristi. Za prodaju ili kupovinu nepokretnosti potrebno je posebno punomoćje, sa jasno navedenim stanom i ovlašćenjem da se potpiše kupoprodajni ugovor. Tekst punomoćja pre slanja proverite sa beležnikom koji će overavati ugovor, da ne bi bilo vraćanja zbog sitnice.

Najčešće greške pri overi

• Nepotpuna dokumenta - najčešće nedostaje saglasnost bračnog druga ili punomoćje, pa se overa odlaže.
• Ugovor donet prvi put na dan overe - ako beležnik tada nađe grešku, sve se pomera.
• Nejasno ko plaća troškove - dogovorite to unapred i upišite u predugovor.
• Cena u ugovoru različita od stvarne - to je pravni i poreski rizik za obe strane, a kod kredita i problem sa bankom.
• Zaboravljeni rokovi posle overe - poreska prijava i praćenje upisa u katastar su i dalje vaša briga.

Ako tek ulazite u kupovinu, ceo proces korak po korak imate u vodiču kako kupiti stan na Novom Beogradu, a pravila za kaparu i predugovor u tekstovima kapara za stan i predugovor o kupoprodaji.

Izvori: Javnobeležnička tarifa (iznosi koji se primenjuju od 19.07.2025, tabelarni prikaz Paragraf Lex; zastupanje.rs; ceneizakon.rs; feruvi.rs); Zakon o prometu nepokretnosti; Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i vodova (upisnepokretnosti.rs). Iznosi u evrima su preračunati okvirno, po kursu od oko 117 din/€. Tarifa se može menjati - tačan iznos potvrdite kod javnog beležnika. Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ili poreski savet.