Predugovor o kupoprodaji - sve što treba da sadrži

Kada se kupac i prodavac dogovore oko cene stana, retko se odmah ide na glavni ugovor kod javnog beležnika. Gotovo uvek se prvo potpisuje predugovor - dokument kojim obe strane potvrđuju ozbiljnost dogovora, dok se čeka odobrenje kredita, sređivanje dokumentacije ili neki drugi uslov. Problem je što mnogi kupci i prodavci predugovor doživljavaju kao formalnost manjeg značaja, iako on, ako nije pravilno sastavljen, može ostaviti jednu od strana potpuno nezaštićenom. U ovom vodiču objašnjavamo šta je predugovor, da li mora biti overen kod notara i šta tačno mora da sadrži da bi vas zaista štitio.

Šta je predugovor i čemu služi

Predugovor je, prema Zakonu o obligacionim odnosima, ugovor kojim se strane obavezuju da će naknadno zaključiti glavni, konačni ugovor - u ovom slučaju ugovor o kupoprodaji nepokretnosti. Bitno je razumeti da predugovorom kupac i prodavac ne prenose vlasništvo niti se obavezuju direktno na predaju stana i isplatu pune cene - oni se obavezuju da će u određenom roku, ili roku odredivom prema prirodi posla, pristupiti zaključenju glavnog ugovora pod uslovima koji su već dogovoreni.

Predugovor se najčešće koristi kada u trenutku dogovora još uvek postoji neka prepreka za odmah zaključenje glavnog ugovora - kupac čeka odobrenje stambenog kredita, prodavac dovršava uknjižbu ili neki drugi deo dokumentacije, ili strane jednostavno žele vremenski razmak između dogovora i konačnog potpisivanja. U međuvremenu, predugovor obe strane drži „vezane“ za dogovorene uslove - cenu, rokove i predmet prodaje.

Da li predugovor mora biti overen kod javnog beležnika?

Ovo je verovatno najvažnije pravno pitanje vezano za predugovor, a odgovor je nedvosmislen - da, mora. Zakon propisuje da forma predugovora mora odgovarati formi propisanoj za glavni ugovor, ako je ta forma uslov punovažnosti. Kako se ugovor o prometu nepokretnosti u Srbiji zaključuje isključivo u obliku javnobeležnički potvrđene, odnosno solemnizovane isprave, ista forma važi i za predugovor. Ovo pravilo mnogi kupci i prodavci ne znaju, jer banke prilikom odobravanja stambenog kredita često ne traže overen predugovor, već im je dovoljan i običan, potpisan dokument. To, međutim, ne menja njegov pravni status.

Šta se dešava ako predugovor nije overen

Neoveren predugovor, iako potpisan i naizgled jasan, sa pravne tačke gledišta se smatra kao da nikada nije ni zaključen. To znači nekoliko konkretnih posledica: strane nemaju obavezu da naknadno zaključe glavni ugovor, a ako druga strana odustane, ne možete je tužbom naterati da ispuni dogovoreno. Dodatno, iznos koji je u takvom, neoverenom predugovoru dat na ime kapare, pravno se ne smatra kaparom, već se tretira kao običan avans. Praktična razlika je velika - kod prave kapare, strana koja odustane gubi dati iznos (ili ga prodavac vraća u dvostrukom iznosu ako je on kriv za odustajanje), dok se avans, u slučaju da do prodaje ne dođe, jednostavno vraća, bez ikakve „kazne“ za stranu koja je odustala. Više o toj razlici pisali smo u tekstu kapara za stan - koliko je uobičajeno i kako se piše ugovor.

Overa predugovora ne predstavlja veliki dodatni trošak - javnobeležnička nagrada za overu predugovora obračunava se po nižoj tarifi (uobičajeno oko polovine iznosa), dok se ostatak plaća prilikom overe glavnog ugovora kod istog beležnika. Uz to, prilikom overe javni beležnik proverava da nepokretnost u tom trenutku nije već predmet nekog drugog predugovora ili ugovora, čime se kupac dodatno štiti od toga da mu prodavac istu nepokretnost proda dvaput.

Šta predugovor mora da sadrži

Da bi predugovor bio pravno valjan, ne dovoljno je samo da bude overen - mora sadržati i sve bitne elemente glavnog ugovora o kupoprodaji. U praksi, dobar predugovor treba da sadrži najmanje sledeće stavke:

Podaci o ugovornim stranama

Tačno ime, prezime, JMBG, adresa prebivališta i broj lične karte kupca i prodavca. Ako jednu od strana zastupa punomoćnik, u predugovor se unosi i podatak o punomoćju, a samo punomoćje se prilaže uz dokument.

Precizan opis nepokretnosti

Adresa, kvadratura, sprat, broj katastarske parcele i broj lista nepokretnosti moraju biti tačno navedeni, u skladu sa podacima iz katastra. Nejasan ili nepotpun opis nepokretnosti jedan je od najčešćih razloga zbog kojih se predugovori kasnije osporavaju pred sudom.

Kupoprodajna cena i način plaćanja

Cena mora biti jasno izražena brojkom, bez formulacija tipa „dogovoriće se naknadno“. Uz cenu se navodi i dinamika plaćanja - koliki je iznos kapare, kada se uplaćuje preostali deo cene i na koji način (gotovina, kredit, prenos preko računa).

Iznos kapare i posledice odustanka

Predugovor treba jasno da navede da je uplaćeni iznos kapara, a ne avans, kao i da li je ugovorena kao odustanica. Isto tako, treba precizirati šta se dešava ako kupac odustane (gubi kaparu) ili ako odustane prodavac (vraća je u dvostrukom iznosu) - iako ovo proizlazi iz zakona, korisno je da bude eksplicitno napisano u dokumentu.

Rok za zaključenje glavnog ugovora

Predugovor mora sadržati rok do kada se strane obavezuju da zaključe glavni ugovor. Ako rok nije naveden, primenjuje se rok koji proizlazi iz prirode posla i okolnosti - ali je za obe strane mnogo sigurnije da rok bude jasno napisan, jer se od njega računa i zakonski rok od šest meseci u kome se, u slučaju spora, može tražiti sudsko nalaganje zaključenja ugovora.

Šta ako druga strana odbije da zaključi glavni ugovor

Ako je predugovor pravilno overen i sadrži sve bitne elemente, a jedna strana odbije da pristupi zaključenju glavnog ugovora, zainteresovana strana može podneti tužbu sudu, koji će drugoj strani naložiti da to učini u određenom roku. Zakon predviđa da se ovakva tužba mora podneti u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za zaključenje glavnog ugovora, a ako taj rok u predugovoru nije naveden, onda od dana kada je, s obzirom na prirodu posla i okolnosti, ugovor trebalo da bude zaključen. Ovo je još jedan razlog zbog kog je precizno definisan rok u predugovoru izuzetno važan - bez njega je teže odrediti od kog trenutka rok od šest meseci uopšte počinje da teče.

Predugovor kod kupovine stana u izgradnji

Kod novogradnje, predugovor se najčešće zaključuje između kupca i investitora, dok je stan još u izgradnji. Pored standardnih elemenata, ovakav predugovor po pravilu sadrži i tačan rok završetka gradnje i useljenja, dinamiku uplata koje prate faze izgradnje, kao i opis onoga što je uključeno u cenu - garažno mesto, ostava, stepen završenosti enterijera. Kupcima koji razmatraju kupovinu u izgradnji preporučujemo da pre potpisivanja provere pravnosnažnu građevinsku dozvolu i reputaciju investitora, o čemu smo detaljnije pisali u pregledu aktuelnih projekata novogradnje na Novom Beogradu.

Kada predugovor ne obavezuje - promenjene okolnosti

Zakon predviđa i izuzetak - predugovor ne obavezuje ako su se, od trenutka njegovog zaključenja, okolnosti toliko promenile da predugovor uopšte ne bi bio zaključen da su te okolnosti postojale u trenutku potpisivanja. U praksi se ova odredba retko i oprezno primenjuje, jer sud mora da oceni da li je promena okolnosti zaista bila toliko značajna - obična promena raspoloženja jedne od strana ili blaži pad ili rast cena na tržištu nekretnina po pravilu nije dovoljan razlog za oslobađanje od obaveze.

Najčešće greške pri sastavljanju predugovora

Iz prakse, najčešći problemi nastaju kada strane pokušaju da „uštede“ izbegavanjem notara, ne shvatajući da time predugovor pravno gubi svrhu. Druga česta greška je nejasan opis nepokretnosti ili cene, što kasnije otežava dokazivanje šta je tačno dogovoreno. Treća greška je nedostatak jasnog roka za zaključenje glavnog ugovora, a četvrta je mešanje pojmova kapara i avans - ako u dokumentu jasno ne piše da je reč o kapari, sud može tumačiti uplaćeni iznos kao avans, čime kupac ili prodavac gubi zaštitu koju kapara inače pruža. Pre potpisivanja bilo kog predugovora korisno je proći i kroz opštiji pregled celog procesa u tekstu kako kupiti stan na Novom Beogradu, korak po korak.

Predugovor, tapija i provera vlasništva

Predugovor ne zamenjuje proveru vlasništva - pre potpisivanja bilo kog dokumenta i uplate bilo kog iznosa, obavezno proverite ko je zaista vlasnik nepokretnosti i da li na njoj postoje tereti, hipoteke ili druga ograničenja. Ovu proveru radite uvidom u list nepokretnosti u katastru, a više o tome šta tačno proveriti pročitajte u našem tekstu o proveri tapije pre kupovine stana. Overa predugovora kod javnog beležnika dodatno smanjuje rizik, jer beležnik prilikom overe proverava i da li je ista nepokretnost već predmet nekog drugog predugovora ili ugovora.

Na šta obratiti pažnju pre potpisivanja

Pre nego što potpišete predugovor i date kaparu, proverite da dokument sadrži sve elemente navedene u ovom tekstu, da je jasno naznačeno da je reč o kapari, a ne o avansu, i insistirajte na overi kod javnog beležnika, bez obzira na to što banka to možda ne traži za potrebe kredita. Ako kupujete preko agencije, tražite da vam agent ili advokat objasni svaku stavku pre potpisivanja - trošak pravnog saveta u ovoj fazi je neuporedivo manji od potencijalnih troškova spora koji nastaje iz lošeg ili neoverenog predugovora.

Izvori: Zakon o obligacionim odnosima (čl. 45 - predugovor); Zakon o prometu nepokretnosti i Zakon o javnom beležništvu (forma i overa ugovora o prometu nepokretnosti); pregled prakse advokatskih kancelarija u vezi sa overom predugovora. Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet - za konkretan slučaj konsultujte javnog beležnika ili advokata.