Ugovor o kupoprodaji stana je dokument kojim zaista postajete vlasnik. Kapara i predugovor su pripremni koraci, a tek na osnovu glavnog ugovora se upisujete u katastar. Većina problema koje viđamo u praksi ne nastaje na samoj overi. Nastaje ranije, kada kupac potpiše nacrt koji nije pažljivo pročitao ili prihvati formulaciju koja kasnije znači spor oko novca, useljenja ili poreza. Ovde je checklist koji možete da odštampate i ponesete: šta ugovor mora da sadrži, šta proveriti pre termina kod javnog beležnika i na šta da pazite ako kupujete na kredit ili u novogradnji.
Zašto se ugovor o kupoprodaji stana overava kod javnog beležnika
Po Zakonu o prometu nepokretnosti ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u formi javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. Nije dovoljna obična overa potpisa. Ugovor koji nije solemnizovan ne proizvodi pravno dejstvo, a na osnovu njega ne možete upisati svojinu u katastar.
Solemnizacija znači da javni beležnik ne overava samo vaš potpis. On proverava sadržinu ugovora, identitet i ovlašćenja strana i upozorava vas na rizike pre potpisa. Za promet nepokretnosti nadležan je javni beležnik sa područja na kom se stan nalazi. Posle overe beležnik po službenoj dužnosti, elektronski, dostavlja ugovor katastru radi upisa i Poreskoj upravi radi utvrđivanja poreza. Kupac ne mora sam da nosi papire na šaltere, ali treba da prati da li su upis i poresko rešenje zaista stigli.
Pre nacrta ugovora: šta proveriti o stanu i prodavcu
Dobar ugovor ne pomaže ako stan ima pravni problem. Pre nego što pošaljete podatke beležniku ili advokatu, proverite:
- Svež list nepokretnosti. Ko je upisan kao vlasnik, u kom obimu i da li postoje tereti (hipoteka, zabeležba spora, zabrana otuđenja). Kako se list čita, objasnili smo u tekstu šta proveriti u tapiji pre kupovine.
- Da li su svi vlasnici na okupu. Ako je stan u suvlasništvu, potpisuju svi suvlasnici ili njihovi punomoćnici sa overenim punomoćjem. Suvlasnici po zakonu imaju i pravo preče kupovine kada neko prodaje svoj udeo.
- Bračni drug prodavca. Ako je stan stečen u braku, on je po pravilu zajednička imovina i za prodaju je potrebna saglasnost oba supružnika, čak i kada je u katastru upisan samo jedan.
- Dugovi za stan. Tražite potvrde da su izmireni infostan, struja, grejanje i obaveze prema stambenoj zajednici. Ugovorom definišite ko plaća šta do dana primopredaje.
- Da li je hipoteka aktivna. Ako prodavac otplaćuje kredit, ugovor mora precizno da opiše kako se hipoteka briše, obično tako što se deo cene uplaćuje direktno banci.
Ako ste već dali kaparu, uporedite uslove iz predugovora sa nacrtom glavnog ugovora. Moraju da se poklapaju. Više o tome u tekstovima o kapari za stan i predugovoru o kupoprodaji.
Checklist: šta ugovor o kupoprodaji stana mora da sadrži
| Stavka u ugovoru | Šta proveriti |
|---|---|
| Ugovorne strane | Imena, JMBG, adrese, brojevi ličnih karata; punomoćja ako neko ne dolazi lično |
| Predmet kupoprodaje | Adresa, sprat, broj stana, površina, broj parcele, katastarska opština, broj lista nepokretnosti, broj posebnog dela |
| Cena | Tačan iznos, valuta, u kom se kursu plaća ako je cena u evrima |
| Način i rokovi plaćanja | Rate, rokovi, računi, uplata iz kredita, uračunavanje kapare |
| Saglasnost za upis (clausula intabulandi) | Kada i pod kojim uslovom prodavac daje saglasnost za upis kupca |
| Predaja u posed | Datum, stanje stana, oprema koja ostaje, zapisnik o primopredaji |
| Tereti i garancije prodavca | Izjava da nema tereta, spora ni zakupca; odgovornost za nedostatke |
| Porez i troškovi | Ko plaća porez na prenos, overu i taksu za upis |
| Raskid i sporovi | Posledice kašnjenja, razlozi za raskid, nadležan sud |
Ugovorne strane
Podaci moraju biti identični onima u katastru i ličnim dokumentima. Razlika u prezimenu (na primer posle udaje) ili u adresi prodavca rešava se dokazima pre overe, a ne na licu mesta. Ako neko potpisuje preko punomoćnika, proverite da je punomoćje overeno i da izričito obuhvata prodaju baš tog stana.
Precizan opis stana
„Dvosoban stan u Bloku 45“ nije dovoljan opis. Ugovor treba da navede broj parcele, katastarsku opštinu, broj lista nepokretnosti i broj posebnog dela, uz adresu, sprat i površinu. Ako se uz stan kupuje garažno mesto, ostava ili podrumska prostorija, svaka od njih mora biti posebno navedena, sa svojim podacima iz katastra.
Cena i način plaćanja
Upišite tačan iznos, valutu i način isplate. Kod cena u evrima definišite po kom se kursu plaća u dinarima. Ako se cena isplaćuje u delovima, svaki deo treba da ima rok i račun na koji se uplaćuje. Kapara se navodi kao već primljen deo cene. Plaćajte preko računa, jer vam bankarski trag kasnije služi kao dokaz. Postoji i mogućnost da novac do ispunjenja uslova stoji u depozitu kod javnog beležnika.
Saglasnost za upis - clausula intabulandi
Ovo je izjava prodavca da kupac može da se upiše kao vlasnik bez njegovog daljeg pitanja. Za prodavca je to glavno sredstvo obezbeđenja, pa je u praksi česta varijanta da se saglasnost daje posebnom izjavom posle isplate cene. Kupac zato mora da zna tačno kada i pod kojim uslovom dobija tu izjavu. Za prodavca je rizično da je potpiše pre nego što primi ceo iznos.
Predaja u posed
Definišite datum useljenja, šta ostaje u stanu (kuhinja, klime, bojler) i obavezu da se sačini zapisnik o primopredaji sa stanjem brojila. Tako izbegavate raspravu o računima za mesec u kome se stan predaje. Ako prodavac ostaje u stanu posle overe, ugovorite rok iseljenja i posledicu kašnjenja.
Tereti, zakup i nedostaci
Prodavac treba da izjavi da na stanu nema tereta, sudskog spora ni zakupca, osim onih koji su izričito navedeni. Zakon o obligacionim odnosima uređuje odgovornost prodavca za skrivene nedostatke. Ugovorom možete da precizirate šta je kupac video na razgledanju i kako se prijavljuju nedostaci otkriveni posle useljenja.
Porez i troškovi
Kod kupovine stana koji je već bio u prometu plaća se porez na prenos apsolutnih prava po stopi od 2,5%. Po Zakonu o porezima na imovinu, poreski obveznik je prodavac, ali se u praksi često ugovara da porez plaća kupac. Ako je tako dogovoreno, to mora izričito da piše u ugovoru. Porez se ne obračunava obavezno na cenu iz ugovora: Poreska uprava može da utvrdi osnovicu po tržišnoj vrednosti ako smatra da je ugovorena cena niža. Porez se plaća po rešenju Poreske uprave, obično u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja.
Ako kupujete prvi stan, možete ostvariti oslobođenje od ovog poreza za 40 m² za kupca i po 15 m² za svakog člana porodičnog domaćinstva koji ispunjava uslove. Na površinu preko toga porez se plaća. Uz ugovor se daje posebna izjava kupca prvog stana, pa na to podsetite beležnika pre termina. Više o pomoći za prve kupce u tekstu o subvencijama države za prvi stan 2026.
Pored poreza, ugovorom se dogovara ko plaća solemnizaciju po javnobeležničkoj tarifi i taksu za upis u katastar. Najčešće je to kupac, ali to nije pravilo, već dogovor.
Raskid i rešavanje sporova
Dobar ugovor predviđa šta se dešava ako neko zakasni. Na primer, koliko dana kupac ima da isplati ostatak cene, da li teče zatezna kamata, u kom slučaju strana može da raskine ugovor i koji je sud nadležan. Nedostatak ovih odredaba obično se ne primeti dok sve ide po planu, a primeti se čim prvi rok probije.
Kupovina na kredit: šta mora dodatno da piše u ugovoru
Kada deo cene plaća banka, ugovor treba da navede koliki deo ide iz kredita, na koji račun ga banka uplaćuje i pod kojim uslovom. Banke najčešće isplaćuju tek kada se obezbede upisom hipoteke ili druge zabeležbe, a tačan redosled zavisi od banke. Zato pre nacrta tražite od banke pisano uputstvo šta ugovor mora da sadrži i pošaljite ga beležniku. Rok za isplatu kredita u ugovoru mora biti realan, jer obrada kredita traje.
Ako kupujete uz NKOSK osiguranje, trošak premije uračunajte u budžet pre potpisa. Detalji su u tekstovima o stambenim kreditima u 2026 i NKOSK osiguranju.
Novogradnja: ugovor sa investitorom
Kod prvog prenosa stana od investitora ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava, već je u cenu uračunat PDV, kod stanova po stopi od 10%. Ugovor sa investitorom ima i dodatne stavke: tačan rok završetka i useljenja, posledice kašnjenja, opis opreme i stepena završenosti, kao i obavezu investitora da obezbedi uknjižbu. Proverite broj građevinske dozvole, a kod useljivih stanova i upotrebnu dozvolu. Ako kupujete stan koji još nije završen, pročitajte i vodič za off-plan kupovinu.
Najčešće greške kod ugovora o kupoprodaji
- Nacrt se prvi put čita kod beležnika. Tražite nacrt nekoliko dana ranije i dajte ga advokatu na pregled.
- List nepokretnosti je star. Tereti mogu da se pojave i posle razgledanja. Proverite stanje i na dan overe.
- Nije jasno ko plaća porez. Ako ugovor ćuti, Poreska uprava će se obratiti obvezniku po zakonu, a strane se kasnije spore.
- Primopredaja nije definisana. Bez datuma i zapisnika svađa oko računa i nameštaja je skoro sigurna.
- Posle overe se ništa ne prati. Beležnik šalje ugovor katastru, ali proverite da li je upis sproveden i da li je stiglo poresko rešenje.
Dan potpisivanja: kratki podsetnik
Na overu ponesite važeću ličnu kartu ili pasoš. Ako je dogovoreno, ponesite i dokaz o uplati kapare ili dela cene, izjavu kupca prvog stana i punomoćja. Dođite na vreme i pitajte sve što vam nije jasno. Beležnik je tu da objasni posledice odredaba, pa pitanje na licu mesta nije problem. Posle potpisa sačuvajte primerak ugovora i sve potvrde o plaćanju dok ne dobijete list nepokretnosti na kome ste upisani kao vlasnik. Ceo proces kupovine, od razgledanja do uknjižbe, opisali smo u vodiču kako kupiti stan na Novom Beogradu, korak po korak.
Česta pitanja o ugovoru o kupoprodaji stana
Da li ugovor o kupoprodaji stana mora da se overi kod javnog beležnika?
Da. Po Zakonu o prometu nepokretnosti ugovor se zaključuje kao solemnizovana isprava kod javnog beležnika. Bez toga ne proizvodi pravno dejstvo i ne može se upisati u katastar.
Šta ugovor o kupoprodaji stana mora da sadrži?
Podatke o stranama, precizan opis stana sa katastarskim podacima, cenu i način plaćanja, saglasnost za upis, uslove predaje u posed, izjavu o teretima, raspodelu troškova i odredbe o raskidu.
Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava?
Po zakonu je obveznik prodavac, ali se ugovorom često dogovara da porez plati kupac. Stopa je 2,5%, a kupac prvog stana može ostvariti oslobođenje za 40 m² i po 15 m² za članove domaćinstva.
Šta je clausula intabulandi?
To je saglasnost prodavca da se kupac upiše kao vlasnik u katastar. Često se daje posebnom izjavom kada je cena isplaćena u celosti.
Ko šalje ugovor u katastar i Poresku upravu?
Javni beležnik, elektronski i po službenoj dužnosti. Kupac treba da prati da li je upis sproveden i da plati porez po rešenju ako je to njegova obaveza iz ugovora.
Da li se kod novogradnje plaća porez na prenos?
Kod prvog prenosa od investitora ne plaća se porez na prenos apsolutnih prava, nego PDV koji je uračunat u cenu stana.
Da li mi treba advokat za ugovor o kupoprodaji?
Nije zakonska obaveza, ali je preporuka. Advokat pregleda nacrt u vaše ime i pre overe, dok beležnik ne zastupa nijednu stranu.
Izvori: Zakon o prometu nepokretnosti (forma ugovora, solemnizacija); Zakon o porezima na imovinu, čl. 25, 30 i 31a (obveznik, stopa 2,5%, oslobođenje za prvi stan), tekst zakona na paragraf.rs; Zakon o obligacionim odnosima; stručni tekstovi advokata i agencija o kupoprodaji i porezu na prenos (najboljiadvokati.rs, advokat-popovic.rs, verde-nekretnine.rs, 4zida.rs). Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet. Za konkretan slučaj konsultujte advokata ili javnog beležnika.
