Na Novom Beogradu se, zahvaljujući aktivnoj gradnji u Bloku 65, Bloku 64 i na Ledinama, veliki deo ponude prodaje pre nego što je stan uopšte završen - ponekad i pre nego što su iskopani temelji. Ovakva kupovina, poznata i pod engleskim nazivom off-plan (doslovno „sa plana“, odnosno kupovina stana u izgradnji), donosi realne prednosti - nižu cenu, plaćanje na rate i mogućnost prilagođavanja rasporeda - ali i rizike koje kupac gotov stan jednostavno nema. U ovom vodiču objašnjavamo šta off-plan kupovina znači, koja su vaša zakonska prava, šta obavezno proveriti pre uplate i na koje greške najčešće nailazimo kod kupaca.
Šta znači kupovina stana u izgradnji (off-plan)?
Off-plan kupovina podrazumeva da potpisujete ugovor i uplaćujete novac za stan koji fizički još ne postoji ili nije završen - kupujete, pravnim rečnikom, „buduću stvar“. Faza izgradnje u kojoj se stan prodaje može biti različita: od prve faze, kada je tek iskopana jama i postavljeni temelji, preko faze grube gradnje, pa sve do useljivih stanova kojima nedostaju samo završni radovi. Pravilo je jednostavno - što je ranija faza, po pravilu je niža cena po kvadratu, ali je i rizik veći, jer je do useljenja ostalo više vremena i više nepoznanica.
Prednosti off-plan kupovine
Glavni razlog zbog kog kupci uopšte razmatraju kupovinu u izgradnji jeste cena - stanovi u ranijoj fazi gradnje po pravilu koštaju manje po kvadratu nego identičan stan u već završenoj zgradi. Uz to, investitori često nude i plaćanje u više rata tokom same izgradnje, umesto jednokratne isplate, što za mnoge kupce olakšava finansiranje. Kupovina direktno od investitora otvara i mogućnost manjih prilagođavanja - raspored utičnica, izbor pločica ili poda, ponekad i pomeranje pregradnog zida - što kod gotovog stana više nije opcija. Konačno, kupci prvog stana u novogradnji imaju pravo na povraćaj PDV-a, o čemu pišemo u nastavku.
Rizici off-plan kupovine
Rizici su realni i zato ih ne treba potcenjivati. Najozbiljniji je rizik da investitor ne završi projekat - usled stečaja, finansijskih problema ili spora oko zemljišta. Uz njega ide i rizik kašnjenja roka useljenja, koji je kod nas, nažalost, pre pravilo nego izuzetak. Treći rizik je razlika između onoga što je obećano na rendertima i onoga što se na kraju dobije - kvalitet ugrađenih materijala, tačna kvadratura ili raspored ponekad odstupaju od očekivanog. U Srbiji, za razliku od nekih drugih tržišta, praksa čuvanja uplata kupaca na posebnom, zaštićenom (escrow) računu još uvek nije zaživela u širokoj meri, što znači da je odgovornost provere investitora u najvećoj meri na samom kupcu.
Šta obavezno proveriti pre uplate kapare ili avansa
Pravnosnažna građevinska dozvola
Prema Zakonu o planiranju i izgradnji, investitor ne sme da prima novac od kupaca pre nego što poseduje pravnosnažnu građevinsku dozvolu za taj objekat. Proverite da dozvola glasi baš na investitora sa kojim pregovarate i da gabariti i spratnost objekta odgovaraju onome što vam se prodaje. Validnost dozvole moguće je proveriti kroz Centralnu evidenciju objedinjenih procedura (CEOP).
Ko je zapravo investitor
Pre nego što uplatite bilo šta, proverite firmu investitora preko Agencije za privredne registre (APR) - status firme, datum osnivanja i finansijske izveštaje - kao i da li joj je račun u blokadi, što se proverava preko Narodne banke Srbije. Posetite, ako je moguće, i neki od ranije završenih projekata istog investitora i porazgovarajte sa dosadašnjim kupcima o njihovom iskustvu.
Prijava radova i predbeležba u katastru
Investitor je dužan da prijavi početak radova, što je preduslov za upis predbeležbe u katastar nepokretnosti. Predbeležba se, za razliku od nekih drugih upisa, vrši bez naznačenog roka trajanja i štiti vas sve do završetka zgrade. Javni beležnik je zakonski obavezan da u roku od 24 časa od overe ugovora, preko e-šaltera, dostavi dokumentaciju katastru - to je dobar razlog da uvek insistirate na overi kod notara, a ne na neformalnom dogovoru.
Predugovor - šta mora da sadrži
Predugovor je dokument u kome se investitor i kupac obavezuju da će kasnije zaključiti glavni ugovor pod dogovorenim uslovima, i praktično je najvažniji papir u celom procesu. Mora precizno da sadrži podatke o obe strane, tačan opis nepokretnosti, ukupnu cenu i dinamiku plaćanja, kvadraturu i, što je posebno bitno, tačan datum za završetak radova i primopredaju - ne „okvirni rok“ ili „moguća manja odstupanja“, formulacije koje investitoru ostavljaju previše prostora. Dobar predugovor sadrži i ugovornu kaznu za slučaj da investitor kasni, kao i jasno definisane posledice ukoliko dođe do odustanka bilo koje strane. Isplati se platiti advokata koji se bavi nekretninama da pregleda predugovor pre potpisivanja - u praksi se najviše sporova vodi upravo zbog loše sastavljenih predugovora.
Garancije investitora - šta zakon propisuje
Zakon o planiranju i izgradnji propisuje minimalne garantne rokove koje investitor mora da poštuje. Za noseću konstrukciju zgrade - temelje, krov i noseće zidove - garantni rok iznosi 10 godina od primopredaje. Za završne zanatske radove i ugrađenu opremu (parket, pločice, sanitarije, stolarija), izvori i praksa na tržištu navode garantne rokove koji se najčešće kreću između 2 i 5 godina, u zavisnosti od vrste radova i konkretnog ugovora - tačan rok za svaku stavku obavezno tražite pisanim putem od investitora pre potpisivanja. Bilo koja odredba u ugovoru kojom se kupac unapred odriče prava na reklamaciju nakon primopredaje - nezakonita je i ne treba je prihvatiti.
PDV i porezi kod kupovine stana u izgradnji
Kada je prodavac investitor koji je obveznik PDV-a i vrši prvu isporuku novoizgrađenog stana, na kupoprodaju se plaća PDV po stopi od 10%, a taj trošak se u praksi prenosi na kupca kroz kupoprodajnu cenu. Kupci koji po prvi put rešavaju stambeno pitanje imaju pravo na povraćaj plaćenog PDV-a, i to za površinu do 40 m², uz dodatnih 15 m² za svakog člana domaćinstva koji ispunjava iste uslove. Osnovni uslovi su punoletstvo, državljanstvo i prijavljeno prebivalište u Srbiji, kao i da kupac od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora nije imao u vlasništvu ili susvojini nijednu stambenu nekretninu na teritoriji Srbije. Zahtev se u praksi predaje Poreskoj upravi nakon što je cena isplaćena u celosti, obično u roku od oko 30 dana, a odluka po zahtevu donosi se u zakonskom roku od 30 dana, uz isplatu u narednih 15 dana od pravosnažnosti rešenja. Pravo na ovaj povraćaj može se iskoristiti samo jednom u životu. Za starogradnju ovo pravilo ne važi - kod nje se, umesto povraćaja PDV-a, prvi kupac može osloboditi poreza na prenos apsolutnih prava, o čemu smo pisali u vodiču o kupovini stana korak po korak. Ako kupovinu finansirate kreditom, pogledajte i naš tekst o stambenim kreditima u 2026 i o NKOSK osiguranju, koje kod novogradnje često ide uz nešto viši procenat premije za neuknjižen objekat u izgradnji.
Primopredaja i uknjižba - poslednji koraci
Pre primopredaje, zgrada mora da dobije upotrebnu dozvolu, koja potvrđuje da je bezbedna za korišćenje i koja je preduslov za dalju uknjižbu. Sama primopredaja je vaša prilika da detaljno pregledate stan - svaki uočeni nedostatak, od ogrebanog parketa do napukle pločice, unosi se u zapisnik o primopredaji, uz rok u kome je investitor dužan da ga otkloni. Kupovina je formalno završena tek kada se vaše pravo svojine upiše u katastar nepokretnosti - do tog trenutka, čak i kada ste useljeni i platili celu cenu, formalno još uvek nemate potpuno uknjižen stan.
Off-plan ili gotov stan - šta je bolje za vas?
Odgovor zavisi od toga šta vam je važnije. Off-plan kupovina ima smisla ako tražite nižu cenu po kvadratu, možete da sačekate useljenje i spremni ste da pažljivo proveravate dokumentaciju i pratite dinamiku gradnje. Kupovina gotovog, useljivog stana ima smisla ako vam je bitno da odmah znate tačno šta kupujete - kvalitet, kvadraturu i okruženje - i da se odmah uselite, bez čekanja i bez rizika vezanih za nezavršenu gradnju. Mnogi kupci na kraju prave kompromis i biraju stan koji je u poodmakloj fazi izgradnje, blizu useljenja, gde je i cena već znatno bliža ceni gotovog stana, ali je i rizik osetno manji nego u najranijoj fazi.
Gde na Novom Beogradu trenutno ima off-plan ponude
Najviše aktivne gradnje u ovom trenutku ima u Bloku 65, gde dominiraju veći kompleksi poput West-a 65, zatim u Bloku 64, sa projektima Soul 64 i Airport Garden, kao i na Ledinama, gde je novogradnja pristupačnija nego u samom Novom Beogradu. Širi pregled svih aktuelnih projekata potražite u tekstu aktuelni projekti novogradnje na Novom Beogradu.
Najčešće greške kupaca
Najveći broj problema nastaje kada kupac uplati novac na osnovu renderа, reklame ili usmenog obećanja investitora, a da prethodno nije proverio ni građevinsku dozvolu, ni status firme. Druga česta greška je prihvatanje predugovora sa nejasnim, „okvirnim“ rokovima, bez ugovorne kazne za kašnjenje. Treća je preskakanje advokata radi uštede - iako baš tu, kod loše sastavljenog predugovora, kupci kasnije gube i najviše novca i najviše vremena. I na kraju, mnogi kupci ne posete ranije završene projekte istog investitora, iako je to jedan od najjednostavnijih načina da se proveri da li investitor zaista isporučuje ono što obeća.
Česta pitanja o off-plan kupovini
Šta je off-plan kupovina stana?
Off-plan kupovina znači da kupujete i plaćate stan koji je još u izgradnji, ponekad i pre nego što su postavljeni temelji - kupujete, pravno rečeno, „buduću stvar“ na osnovu projekta i rendera.
Da li je off-plan kupovina jeftinija od kupovine gotovog stana?
Po pravilu jeste, i to tim jeftinija što je ranija faza izgradnje. Razlika u ceni je nadoknada za rizik i vreme čekanja koje kupac preuzima na sebe.
Koja je zakonska garancija investitora?
Za noseću konstrukciju (temelje, krov, noseće zidove) zakonski minimum je 10 godina. Za završne radove i ugrađenu opremu garantni rokovi u praksi variraju, najčešće između 2 i 5 godina - tačan rok proverite pisanim putem sa investitorom.
Kako se ostvaruje povraćaj PDV-a za prvi stan?
Kupac koji po prvi put rešava stambeno pitanje ima pravo na povraćaj PDV-a za površinu do 40 m², plus 15 m² po članu domaćinstva, uz uslov da nikada ranije nije imao stan u vlasništvu od 1. jula 2006. godine. Zahtev se podnosi Poreskoj upravi nakon isplate pune cene.
Šta ako investitor kasni sa rokom useljenja?
Ako je predugovorom predviđena ugovorna kazna za kašnjenje, imate pravo da tražite i predaju stana i isplatu te kazne - pod uslovom da ste to pravo zadržali prilikom same primopredaje.
Da li je off-plan kupovina rizičnija od kupovine gotovog stana?
Jeste, pre svega zato što stan još ne postoji u konačnom obliku i zato što escrow zaštita uplata kod nas još nije standardna praksa. Rizik se značajno smanjuje temeljnom proverom investitora, dozvole i predugovora pre svake uplate.
Izvori: Zakon o planiranju i izgradnji i Zakon o obligacionim odnosima (garantni rokovi, predbeležba, ugovorna kazna); Zakon o porezu na dodatu vrednost, čl. 56a (povraćaj PDV-a za prvi stan); pravni portali specijalizovani za nekretnine (advokatski tekstovi o kupovini stana u izgradnji, 2026). Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ili poreski savet - za konkretan slučaj konsultujte advokata ili poresku upravu.
