Retko koji deo Novog Beograda ima toliko prepoznatljiv simbol kao Blok 33 - tu se nalazi Genex kula, poznatija kao Zapadna kapija Beograda, jedan od najfotografisanijih solitera na Balkanu. Ali iza te razglednične slike krije se i sasvim praktična činjenica za kupce stanova: Blok 33 je danas jedan od cenovno pristupačnijih delova Novog Beograda, sa cenama osetno ispod opštinskog proseka. U ovom vodiču objašnjavamo gde se tačno nalazi blok, šta je Genex kula i zašto je kulturno dobro, koliko koštaju stanovi u 2026. godini, kako izgleda saobraćaj i svakodnevni život, kao i na šta obratiti pažnju pre kupovine.
Gde se nalazi Blok 33?
Blok 33 leži u severnom delu Novog Beograda, na samom ulazu u grad sa auto-puta Beograd-Zagreb. Omeđen je ulicama Narodnih heroja na severu, Bulevarom Zorana Đinđića na istoku, Bulevarom Arsenija Čarnojevića na jugu i Omladinskih brigada na zapadu. Upravo ta pozicija - direktno uz auto-put - odredila je i izgled i karakter bloka: s jedne strane donosi izuzetnu saobraćajnu povezanost, a s druge određenu buku za stanove okrenute ka bulevaru.
Na samoj ivici bloka, na adresi Narodnih heroja 41-43, stoji zgrada po kojoj je Blok 33 prepoznatljiv širom sveta - Genex kula.
Genex kula - Zapadna kapija Beograda
Genex kula, u narodu poznata i kao Zapadna kapija Beograda, jedan je od najprepoznatljivijih simbola Novog Beograda i primer brutalističke arhitekture. Ime je dobila po položaju - kula dočekuje putnike koji u grad ulaze sa zapadne strane, sa auto-puta.
Ko je projektovao kulu i kada je izgrađena
Soliter je projektovao arhitekta Mihajlo Mitrović, a gradnja je trajala od 1970. do 1980. godine. Reč je o 35-spratnom objektu koji čine dve betonske kule različite visine, povezane mostovnom strukturom na 26. spratu. U vreme izgradnje, Genex kula je bila jedna od prvih „pametnih“ zgrada na Balkanu - imala je kompjuterski centar iz kog su se automatski upravljali grejanje, hlađenje, struja i liftovi, što je u to vreme bila prava tehnološka retkost.
Na samom vrhu poslovne kule nekada se nalazio i rotirajući restoran, rezervisan za poslovnu i političku elitu tadašnje Jugoslavije. Restoran ne radi od 1999. godine, ali je enterijer, prema navodima medija, i danas u velikoj meri očuvan.
Stambena i poslovna kula
Genex kulu čine dve funkcionalno odvojene celine. Jedna je stambena kula, u kojoj ljudi žive još od kraja sedamdesetih godina - reč je o desetinama stanova raspoređenih kroz sprat po sprat, sa dva ulaza. Druga je poslovna kula, koja je promenila vlasnika 2023. godine. U novembru 2021. godine Vlada Srbije je stambeno-poslovni centar Geneks proglasila za kulturno dobro, na predlog Zavoda za zaštitu spomenika kulture grada Beograda - što znači da je zgrada zvanično zaštićena kao deo arhitektonskog nasleđa grada.
Za kupca ovo je zanimljiva, ali i specifična opcija: kupovina stana u samoj kuli podrazumeva život u prepoznatljivom, ikoničkom objektu, ali i u zgradi čije je održavanje, prema iskustvima stanara, zahtevno i skupo zbog same veličine i starosti solitera. Većina ponude stanova u Bloku 33, ipak, odnosi se na okolne stambene zgrade iz sedamdesetih i osamdesetih, a ne na samu kulu.
Cene stanova u Bloku 33 (2026)
Prema podacima sa portala Europolis nekretnine i nekretnine.rs (snapshot maj 2026), naknadno proverenim sa 4zida.rs u junu 2026, prosečna cena kvadrata u Bloku 33 iznosila je oko 3.222 €/m². To je oko 11% ispod opštinskog proseka od 3.613 €/m², što Blok 33 svrstava među pristupačnije lokacije severne zone Novog Beograda.
| Lokacija | Prosek (€/m²) | Odnos prema NB proseku |
|---|---|---|
| Blok 33 (Genex) | ~3.222 | oko 11% ispod proseka |
| Prosek opštine Novi Beograd | ~3.613 | referentna vrednost |
| Blok 65 (premium NB) | ~5.431 | oko 50% iznad proseka |
Za poređenje, sličan raspon cena beleži i Blok 63, dok se na suprotnom, skupljem kraju tržišta nalazi premium Blok 65. Kompletan pregled cena po svim blokovima naći ćete u tekstu Cene stanova na Novom Beogradu - maj 2026. Cene se brzo menjaju, pa ove brojke uzmite kao orijentir i proverite ih u trenutku kupovine.
Zašto su cene u Bloku 33 ispod proseka?
Niža cena u Bloku 33 nije slučajnost, već je direktna posledica tri faktora. Prvi je blizina auto-puta - stanovi okrenuti ka Bulevaru Arsenija Čarnojevića i ka samom auto-putu izloženi su saobraćajnoj buci, što tržište prepoznaje i reflektuje kroz cenu. Drugi je starost gradnje - blok je izgrađen pretežno tokom sedamdesetih i osamdesetih godina, pa u njemu gotovo da nema novogradnje, koja bi inače podigla prosek. Treći je karakter severne zone uopšte, koja je istorijski gledano manje „rezidencijalna“ i više saobraćajno-tranzitna u odnosu na, recimo, blokove uz Ušće.
Za kupca to znači realnu priliku: uz pažljiv izbor stana (po mogućstvu okrenutog ka unutrašnjosti bloka), moguće je ući na tržište Novog Beograda po ceni znatno nižoj od opštinskog proseka, uz izuzetnu saobraćajnu povezanost.
Saobraćaj i povezanost
Ovo je najjača karta Bloka 33. Lokacija je neposredno uz auto-put Beograd-Zagreb i Bulevar Arsenija Čarnojevića, što znači brz izlazak iz grada, brz pristup Gazeli i mostovima ka centru, kao i praktičan put ka aerodromu Nikola Tesla i zapadnoj Srbiji. Kroz blok i u njegovoj neposrednoj blizini prolazi i više linija GSP-a, sa direktnim vezama ka centru grada.
Za one koji svakodnevno putuju automobilom - bilo na posao u drugom delu grada, bilo van Beograda - malo je lokacija na Novom Beogradu koje nude ovoliko brz izlazak na magistralne pravce.
Svakodnevni život i sadržaji
Blok 33 nije zamišljen kao zatvorena rezidencijalna oaza, već kao deo gušće, urbanije mreže severnog dela Novog Beograda. Lokali u prizemljima stambenih zgrada i poslovna zona duž Bulevara Mihajla Pupina i Narodnih heroja pokrivaju svakodnevne potrebe - marketi, apoteke, kafići i manji uslužni objekti nalaze se na kratkoj pešačkoj udaljenosti.
Za porodice sa decom, u širem okruženju bloka nalazi se nekoliko osnovnih škola i vrtića, a među bližima su OŠ „Ivan Gundulić“ i OŠ „Nadežda Petrović“. Detaljan pregled škola i vrtića po blokovima Novog Beograda, uključujući pravila upisa po rejonu, pogledajte u našem vodiču škole i vrtići na Novom Beogradu po blokovima.
Tipovi stanova i gradnja u Bloku 33
Ponuda u Bloku 33 je pretežno starija gradnja - stambene zgrade iz sedamdesetih i osamdesetih, sa klasičnim rasporedima, centralnim ili etažnim grejanjem i, u zavisnosti od zgrade, sa ili bez lifta. U ponudi su stanovi svih struktura, od dvosobnih do prostranih troiposobnih, a deo zgrada ima i podrumske ostave koje se prodaju uz stan.
Novogradnje u jezgru bloka gotovo da nema, što je jedan od razloga zašto je Blok 33 jeftiniji od blokova sa aktivnom stanogradnjom poput Bloka 65. Kupci koji traže potpuno nov stan u ovoj zoni grada obično usmeravaju pažnju ka susednim delovima Novog Beograda gde postoje aktivni projekti.
Za koga je Blok 33 idealan - profil kupca
Blok 33 najviše odgovara nekoliko profila kupaca. Prvim kupcima i mlađim parovima nudi ulazak na tržište Novog Beograda po pristupačnijoj ceni nego u centralnijim blokovima. Ljudima koji svakodnevno putuju automobilom - poslovno ili van grada - odgovara zbog direktne veze sa auto-putem. Investitorima je zanimljiv zbog odnosa cene i tražnje za izdavanjem, s obzirom na to da niža ulazna cena po pravilu podiže procentualni prinos od kirije, o čemu detaljnije pišemo u tekstu koji blokovi Novog Beograda daju najveći prinos od izdavanja.
S druge strane, porodicama kojima je prioritet mir i tišina, ili kupcima koji žele isključivo noviju gradnju, Blok 33 verovatno neće biti prvi izbor - za to su pogodniji blokovi sa više zelenila i aktivnom novogradnjom.
Prednosti i mane Bloka 33
Prednosti: cena osetno ispod opštinskog proseka, izuzetna saobraćajna povezanost sa auto-putem i Gazelom, prepoznatljiv simbol grada (Genex kula) koji podiže vrednost lokacije, blizina severne poslovne zone i solidna svakodnevna infrastruktura.
Mane: saobraćajna buka uz auto-put, pretežno starija gradnja bez novih projekata, manje zelenila i mira u odnosu na rezidencijalnije blokove, kao i ograničen izbor stanova na tržištu u datom trenutku jer se blok ređe „obrće“ nego neki popularniji delovi Novog Beograda.
Blok 33 kao investicija
Zahvaljujući nižoj ulaznoj ceni uz solidnu i stabilnu tražnju - kako za kupovinu, tako i za izdavanje, s obzirom na blizinu poslovnih zona i odličnu saobraćajnu vezu - Blok 33 je zanimljiv i investitorima. Niža cena po kvadratu, uz kiriju u rangu tržišta Novog Beograda, po pravilu podiže bruto prinos u odnosu na skuplje, premium blokove poput Bloka 65. Naravno, pre donošenja odluke vredi uporediti nekoliko lokacija i konkretnih stanova - detaljnu analizu prinosa po blokovima Novog Beograda pogledajte u tekstu o prinosu od izdavanja stanova.
Na šta obratiti pažnju pri kupovini
Pre kupovine stana u Bloku 33, obavezno obiđite konkretnu nekretninu u različito doba dana kako biste procenili nivo buke - razlika između stana okrenutog ka auto-putu i stana okrenutog ka unutrašnjosti bloka može biti značajna. Proverite stanje fasade, lifta, grejanja i stolarije, s obzirom na starost zgrada, kao i parking režim, koji u gušće izgrađenim delovima bloka ume da bude ograničen. Obavezno proverite i dokumentaciju - uknjiženost, list nepokretnosti i status etažiranja. Ako kupujete stan u samoj Genex kuli, dodatno se informišite o stanju zajedničkih delova zgrade i troškovima održavanja, s obzirom na njenu veličinu, starost i status kulturnog dobra.
Ako prvi put kupujete stan, koristno je proći kroz ceo proces uz naš vodič kako kupiti stan na Novom Beogradu, korak po korak, a ako razmišljate o kupovini na kredit, pogledajte i tekst o NKOSK osiguranju, koje često omogućava kupovinu uz manje učešće.
Česta pitanja o Bloku 33 i Genex kuli
Koliko košta kvadrat stana u Bloku 33 u 2026?
Prosečna cena je oko 3.222 €/m² (Europolis nekretnine i nekretnine.rs, snapshot maj 2026, provereno sa 4zida.rs u junu 2026) - oko 11% ispod opštinskog proseka od 3.613 €/m². Cifru proverite u trenutku kupovine.
Šta je Genex kula?
Genex kula, poznata i kao Zapadna kapija Beograda, brutalistički je soliter na ivici Bloka 33, sagrađen 1970-1980. po projektu arhitekte Mihajla Mitrovića. Čine je dve betonske kule različite visine, povezane mostom na 26. spratu. Od 2021. godine je kulturno dobro Republike Srbije.
Da li se u Genex kuli živi?
Da. Jedna kula je stambena i u njoj ljudi žive od kraja sedamdesetih godina, dok je druga poslovna i promenila je vlasnika 2023. godine.
Zašto su stanovi u Bloku 33 jeftiniji od proseka Novog Beograda?
Zbog blizine auto-puta i saobraćajne buke, pretežno starije gradnje bez novih projekata i položaja u severnoj, više tranzitnoj zoni Novog Beograda.
Kako je Blok 33 povezan sa ostatkom grada?
Izuzetno dobro za automobil - neposredno uz auto-put Beograd-Zagreb i Bulevar Arsenija Čarnojevića, sa brzim izlazom ka Gazeli, aerodromu i zapadnoj Srbiji, kao i sa više GSP linija ka centru grada.
Da li je buka problem u Bloku 33?
Može biti, naročito na stranama zgrada okrenutim ka auto-putu i Bulevaru Arsenija Čarnojevića. Stanovi okrenuti ka unutrašnjosti bloka su znatno tiši, pa je orijentaciju i sprat obavezno proveriti pre kupovine.
Ima li novogradnje u Bloku 33?
Trenutno gotovo da nema aktivne novogradnje u jezgru bloka - ponuda je pretežno starija gradnja iz sedamdesetih i osamdesetih godina.
Izvori: cene i oglasi za Blok 33 (Europolis nekretnine, nekretnine.rs, 4zida.rs); podaci o Genex kuli - sr.wikipedia.org, RTS, Novosti.rs, 24sedam.rs; pregled cena po blokovima Novog Beograda. Cene su podložne promenama - proverite aktuelnost pre kupovine. Tekst je informativnog karaktera.
