List nepokretnosti - kako se traži i šta sadrži

List nepokretnosti je dokument koji ćete tražiti pre svake ozbiljne odluke u kupovini stana: pre kapare, pre predugovora, pred bankom i kod javnog beležnika. Iz njega se vidi ko je vlasnik, koliki mu je udeo i da li na stanu postoji hipoteka ili neki drugi teret. U ovom tekstu objašnjavamo kako se list nepokretnosti dobija (besplatno i uz overu), koliko košta izvod iz katastra, šta je nova lična karta nepokretnosti i kako se čita svaki deo dokumenta.

Ako vas zanima pre svega na šta da obratite pažnju pri proveri vlasništva, to smo detaljno obradili u tekstu šta proveriti u tapiji pre kupovine stana. Ovde je fokus na samom dokumentu: odakle ga dobijate i kako je organizovan.

Šta je list nepokretnosti

List nepokretnosti je izvod iz katastra nepokretnosti, javne evidencije koju vodi Republički geodetski zavod (RGZ) preko službi za katastar. U svakodnevnom govoru ljudi ga i dalje zovu „tapija“, ali u pravnom prometu važi upravo ovaj izvod. Na njemu su podaci o parceli, zgradi i posebnom delu zgrade (stanu, lokalu, garaži), o vlasnicima i o svim upisanim teretima i zabeležbama.

Važno je razumeti jednu stvar: list nepokretnosti prikazuje stanje u katastru u trenutku štampe. Zato se na njemu nalaze datum i vreme izdavanja. Ako je izvod star nekoliko nedelja, u međuvremenu je mogla da bude upisana nova hipoteka ili zabeležba spora. Pred kaparu i pred potpisivanje ugovora uvek tražite sveže podatke.

Kako se traži list nepokretnosti - četiri načina

Danas postoje četiri puta do podataka iz katastra. Razlikuju se po tome da li su besplatni, da li imaju pravnu snagu i ko ih može dobiti.

1. Javni pristup u eKatastru - besplatno, informativno

Najbrža prva provera radi se preko eKatastra na sajtu RGZ-a. Postupak je jednostavan:

1. Na sajtu RGZ-a otvorite meni Registri RGZ-a, pa Podaci katastra nepokretnosti i izaberite Javni pristup.
2. Izaberite opštinu (za Novi Beograd to je Novi Beograd), zatim katastarsku opštinu i unesite broj parcele.
3. Dobićete podatke o parceli i objektima na njoj, a klikom na ikonicu za podatke o nepokretnosti videćete vlasnika, oblik i obim prava i da li postoji teret, hipoteka ili zabeležba spora.

Ako ne znate broj parcele, možete ga pronaći na platformi GeoSrbija: na mapi pronađete zgradu, uključite sloj katastra i očitate broj, pa se vratite u eKatastar. Prodavac bi broj parcele i broj posebnog dela trebalo da vam da bez problema, a nalazi se i na svakom ranijem izvodu.

Ovaj uvid je besplatan, ali informativan. Ne možete ga predati sudu, banci ili javnom beležniku kao zvaničan dokument. Za proveru oglasa i prvi razgovor sa prodavcem je, međutim, sasvim dovoljan.

2. Besplatan digitalni izvod sa portala RGZ-a

RGZ je u julu 2025. saopštio da svaki građanin može da preuzme besplatan digitalni izvod preko sajta RGZ-a, aplikacije eKatastar ili portala digitalnih usluga RGZ-a. Prema pisanju Novosti iz avgusta 2026, digitalni izvod iz baze katastra je besplatan, a naplaćuje se tek štampa i overa.

3. Overen izvod - beležnik, geodetska organizacija ili posrednik

Kada vam je potreban papir sa potpisom i pečatom, overen izvod iz lista nepokretnosti izdaju:

• javni beležnici, koji podatke preuzimaju iz centralne baze katastra i overavaju odštampan primerak;
• ovlašćene geodetske organizacije, na isti način;
• posrednici u prometu nepokretnosti upisani u Registar posrednika, uz svoj potpis i pečat.

Prema uredbi Vlade koja uređuje izdavanje ovih izvoda, za izdavanje se može naplatiti samo naknada troškova koja ne može biti viša od 540 dinara. Republička administrativna taksa se ne plaća. Overen izvod iz ovih izvora ima istu pravnu snagu kao dokument koji izdaje RGZ.

Direktor RGZ-a Dalibor Babić je u avgustu 2026. upozorio da su pojedini posrednici neobaveštenim građanima za ovaj dokument naplaćivali i do 50 evra. Ako vam neko traži više od 540 dinara samo za izvod, to nije u skladu sa propisom. Babić je tada najavio i da će građani list nepokretnosti moći besplatno da dobiju na šalterima katastra širom Srbije, pa pre odlaska proverite da li je ta mogućnost počela da važi.

4. Lična karta nepokretnosti - nova besplatna usluga

Od 17. septembra 2026. RGZ izdaje dokument pod nazivom „Lična karta Vaše nepokretnosti“. Na jednom mestu prikazuje podatke o parceli, zgradi ili posebnom delu zgrade, upisanim pravima, teretima i zabeležbama. Dobija se na šalteru bilo koje službe za katastar, bez zakazivanja i bez troškova, a od 20. oktobra 2026. može se besplatno preuzeti i onlajn, sa digitalnim pečatom.

Postupak za preuzimanje je sledeći: na portalu digitalnih usluga RGZ-a (portal.rgz.gov.rs) izaberete eKatastar i prijavite se (može i preko naloga eGrađanin), otvorite Moje nepokretnosti, izaberete nepokretnost i kliknete na ličnu kartu nepokretnosti.

Postoji jedno ograničenje: ličnu kartu može da preuzme samo vlasnik za svoju nepokretnost. Za kupca to znači da je može tražiti od prodavca, a sam stan ćete proveriti kroz javni pristup ili overen izvod.

Da li vam overen list nepokretnosti uopšte treba

Mnogi kupci jure overen izvod iako ga niko od njih ne može tražiti. RGZ je u julu 2025. jasno saopštio da nijedan državni organ, opština, javno preduzeće, banka, advokat ni drugo lice sa javnim ovlašćenjima ne sme da traži od građana da donesu overen izvod iz katastra. Oni koji imaju zakonski osnov da koriste te podatke dužni su da ih sami pribave elektronskim putem.

U praksi to znači da beležnik pri overi ugovora sam proverava stanje u katastru, a banka pri obradi stambenog kredita takođe. Overen izvod vam treba uglavnom za ličnu upotrebu, na primer kada želite papirni dokaz o stanju nepokretnosti na određeni dan, ili kada vam ga traži druga strana u privatnom dogovoru.

Šta sadrži list nepokretnosti - deo po deo

Prema Pravilniku o katastarskom premeru i katastru nepokretnosti, RGZ izdaje list nepokretnosti za parcelu, za objekat, za poseban deo objekta (stan) i za imaoca prava (pregled svih nepokretnosti jednog vlasnika). Kada kupujete stan, gledate izvod za poseban deo objekta.

Zaglavlje dokumenta

Na vrhu su grb Republike Srbije, služba koja izdaje dokument, opština i katastarska opština, broj predmeta, kao i datum i vreme štampe. Proverite da li se opština i katastarska opština slažu sa onim što vam je prodavac rekao.

Podaci o parceli i objektu

Za parcelu se navode broj parcele, površina, potes ili ulica, vrsta i način korišćenja zemljišta i broj objekata na parceli. Za zgradu se upisuju broj objekta, adresa, površina pod objektom, bruto površina, namena, spratnost, pravni status objekta i broj posebnih delova.

Pravni status je podatak koji kupci najčešće preskoče, a ne bi trebalo. Iz njega se vidi da li je objekat izgrađen sa dozvolom, da li je u postupku ozakonjenja ili nema dozvolu.

Podaci o stanu (posebnom delu objekta)

Ovo je deo koji vas najviše zanima. Sadrži broj posebnog dela, površinu, adresu, sprat, namenu (stan, poslovni prostor, garaža), strukturu, kao i podatak da li uz stan ide podrumska prostorija. Uporedite površinu sa površinom iz oglasa i iz predugovora. Razlika od nekoliko kvadrata može biti posledica merenja, ali veća razlika obično znači da su radovi rađeni bez upisa (pripojena terasa, spojen hodnik i slično).

Podaci o imaocima prava

Ovde su upisani vlasnici: vrsta prava (pravo svojine, pravo korišćenja i drugo), oblik svojine (privatna, javna, zadružna...), obim prava (1/1 ili udeo, na primer 1/2) i podaci o licu. Ako je stan u suvlasništvu, ugovor moraju da potpišu svi suvlasnici ili njihovi punomoćnici. Ako je upisan neko drugi, a ne osoba koja prodaje, zastanite i tražite objašnjenje pre bilo kakve uplate.

Tereti, druga prava i zabeležbe

Na kraju su druga stvarna i obligaciona prava i zabeležbe, ili napomena da ih nema. Ovo je deo koji odlučuje da li je nekretnina „čista“:

• Hipoteka - stan je založen kao obezbeđenje kredita. Kupovina je moguća, ali se mora jasno ugovoriti kako se dug isplaćuje i hipoteka briše.
• Službenost - pravo nekog drugog da koristi deo nepokretnosti (najčešće kod parcela i kuća).
• Zabeležba spora - u toku je sudski postupak u vezi sa nepokretnošću. Ovo je ozbiljan znak upozorenja.
• Zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja - stan se ne može prodati dok zabrana traje.
• Predbeležba - uslovni upis prava koji čeka opravdanje.

Ako u ovom delu piše da tereta i zabeležbi nema, to je dobar znak, ali ne i kraj provere. Pogledajte i datum izdavanja, pa pred overu ugovora proverite stanje ponovo.

Šta znače A, B, V i G list

U starijim izvodima, a i u razgovoru sa agentima i advokatima, i dalje se pominju „listovi“ sa slovnim oznakama. Najčešće ćete čuti za V2 list, u kom su podaci o posebnim delovima zgrade (stanovima i lokalima), i G list, u kom su podaci o teretima i ograničenjima. Ako vam neko kaže da je „G list čist“, misli na to da na nepokretnosti nema upisanih hipoteka, zabrana i sporova. Savremeni izvod iz baze podataka organizovan je po celinama opisanim gore, ali je sadržaj isti.

Kako list nepokretnosti koristite u kupovini stana

List nepokretnosti nije dokument koji pogledate jednom. U praksi ga proveravate u četiri trenutka:

1. Kada vam se dopadne oglas - kroz javni pristup u eKatastru proverite da li vlasnik iz katastra odgovara prodavcu i da li ima hipoteke.
2. Pre kapare - tražite sveže podatke i uporedite površinu, sprat i strukturu sa stanjem na terenu. Više o tome u tekstu kapara za stan - koliko je uobičajeno i kako se piše ugovor.
3. Pri sastavljanju predugovora i ugovora - broj parcele, broj objekta i broj posebnog dela upisuju se u ugovor upravo sa lista nepokretnosti. Pogledajte i naš checklist za ugovor o kupoprodaji stana.
4. Posle overe - kada beležnik dostavi ugovor katastru, u eKatastru proverite da li ste upisani kao vlasnik.

Ako kupujete stan u izgradnji, list nepokretnosti za sam stan često još ne postoji. Tada proveravate parcelu, investitora i upis objekta u izgradnji, o čemu pišemo u vodiču off-plan kupovina stana.

Najčešće greške pri proveri lista nepokretnosti

Kod provere lista nepokretnosti iznova se ponavljaju iste greške:

• kapara se daje na osnovu izvoda koji je prodavac doneo pre nekoliko meseci;
• proverava se samo ime vlasnika, a deo sa teretima i zabeležbama se preskače;
• ne upoređuje se površina iz katastra sa površinom iz oglasa;
• kod suvlasništva se pregovara samo sa jednim suvlasnikom;
• plaća se posredniku 30 ili 50 evra za izvod koji se zakonski može naplatiti najviše 540 dinara, a informativno ga možete pogledati besplatno.

Ako vam nešto u izvodu nije jasno, a pogotovo ako vidite zabeležbu spora, zabranu otuđenja ili predbeležbu, pre bilo kakve uplate konsultujte advokata ili javnog beležnika. Kako izgleda sam postupak kod beležnika i koliko košta, objasnili smo u tekstu overa kod javnog beležnika - koliko košta i kako se priprema.

List nepokretnosti i stambeni kredit

Banka odobrava stambeni kredit samo za nepokretnost koja je upisana u katastar, a hipoteku upisuje upravo u deo sa teretima. Zato je za kupovinu na kredit ključno da je stan uknjižen i da prodavčeva hipoteka bude izbrisana ili da postoji jasan plan njenog brisanja iz kupoprodajne cene. Kada otplatite kredit, banka izdaje saglasnost za brisanje hipoteke, i taj upis takođe proveravate na listu nepokretnosti. Više o uslovima kredita pročitajte u tekstu stambeni krediti 2026: uslovi, kamate i šta banke stvarno gledaju.

Ceo put od izbora stana do ključeva, korak po korak, opisali smo u vodiču kako kupiti stan na Novom Beogradu.

Izvori: Republički geodetski zavod (rgz.gov.rs) - saopštenja o izvodu iz katastra (jul 2025) i ličnoj karti nepokretnosti (septembar i oktobar 2026); Pravilnik o katastarskom premeru i katastru nepokretnosti, čl. 189; Novosti, Biznis.rs, Kurir, 021.rs, Paragraf. Postupci i naknade podložni su promenama - proverite aktuelne uslove na sajtu RGZ-a. Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet.