Ko kupuje stan kao investiciju, pre ili kasnije dođe do istog pitanja: izdavati turistima preko Airbnb-a ili stalnom stanaru na godinu dana? Prvi račun obično izgleda ubedljivo. Noćenje od 50 € daje oko 1.500 € mesečno, a kirija jednosobnog stana kreće se od oko 500 do 750 €. Ali to je bruto prihod, a odluku donosi neto prinos, uz vreme koje ulažete, rizik praznog stana i pravila koja treba ispoštovati. U ovom tekstu poredimo kratkoročno izdavanje stana i dugoročan najam na primeru Novog Beograda, sa podacima iz 2026, poreskim obavezama i računicom koju možete da prilagodite svom stanu.
Dve strategije, dve vrste posla
Kratkoročno izdavanje (stan na dan, Airbnb, Booking) znači da stan izdajete na nekoliko noćenja, obično turistima i poslovnim gostima. Prihod zavisi od cene noćenja i popunjenosti, ali i od toga koliko često se menjaju gosti, jer svaka promena traži čišćenje, pranje posteljine i komunikaciju sa gostom.
Dugoročni najam znači ugovor na godinu ili duže, sa stalnim stanarom koji sam plaća komunalije. Prihod je manji, ali predvidiv, a posao se svodi na povremene kontakte i održavanje. Između ta dva modela nije razlika samo u novcu, već i u tome koliko vremena i rizika želite da preuzmete.
Kratkoročno izdavanje u Beogradu: šta pokazuju podaci
Podaci za Novi Beograd posebno nisu lako dostupni, pa se oslanjamo na pregled celog grada i na lokalne procene cena noćenja.
- Prema izveštaju kompanije Airbtics za 2025, prosečna dnevna cena (ADR) u Beogradu bila je oko 60 dolara, a popunjenost 60%. Prosečan godišnji prihod po oglasu iznosio je oko 13.400 dolara, što je 2,7% manje nego godinu ranije. U toj godini dodato je 659 novih oglasa, oko 15% više nego godinu ranije.
- Prema pregledu Biznis Kurira iz jula 2026, cena noćenja na Novom Beogradu kreće se okvirno od 25 do 70 €, a najviše cene (45-70 €) beleže blokovi 21, 22 i 23. U sezoni od aprila do septembra cene su otprilike 15-30% više, a od oktobra do marta do 40% niže.
- Po pisanju N1 iz 2024, na Booking-u i Airbnb-u u Beogradu bilo je oko 10.000 stanova, uglavnom manjih, od 20 do 30 m², u centru grada.
Iz ovoga se vide tri stvari. Ponuda raste brže nego prihod po oglasu. Popunjenost od 60% je prosek celog grada, a stan na Novom Beogradu, daleko od istorijskog jezgra, ne mora da ga dostigne. Sezonski raspon je velik, pa računica sa prosečnom cenom za celu godinu može da bude preoptimistična.
Dugoročni najam: skromnije, ali stabilnije
Prema podacima sajta 4zida iz jula 2026, prosečna ponuđena kirija na Novom Beogradu je oko 496 € za jednosoban i oko 755 € za dvosoban stan (starija gradnja). U našem pregledu blokova koji daju najveći prinos od izdavanja kirije su okvirno 550-750 € za jednosoban i 800-1.000 € za dvosoban stan. Razlika zavisi od starosti zgrade, opremljenosti i lokacije.
Prednost dugoročnog najma je što stan ne stoji prazan između gostiju, a komunalije plaća stanar. Mana je da prihod ne raste preko noći: kiriju možete da povećate tek pri obnovi ugovora, i to u meri koju tržište podnosi.
Porezi i pravila: gde je najveća razlika
Pre računice treba razjasniti pravila, jer od njih zavisi i trošak i rizik.
Dugoročno izdavanje: 20% na umanjenu osnovicu
Kada izdajete stan na period duži od 30 dana, plaćate porez na prihod od nepokretnosti po stopi od 20%. Osnovica nije cela kirija: od nje se odbija 25% normiranih troškova, pa je stvarno opterećenje 15% bruto kirije. Na primer, od 100 € kirije oporezuje se 75 €, porez je 15 € i ostaje vam 85 €. Komunalije koje stanar plaća prema potrošnji ne ulaze u prihod. Ugovor o zakupu treba prijaviti Poreskoj upravi, a ako je zakupac pravno lice ili preduzetnik, porez se obično obračunava i uplaćuje pri isplati kirije.
Kratkoročno izdavanje: paušalni porez, bez obzira na popunjenost
Za smeštaj do 30 dana fizička lica se oporezuju paušalno. Osnovica se računa kao 5% prosečne mesečne zarade u Srbiji za prethodnu godinu, pomnoženo brojem ležajeva i koeficijentom koji zavisi od kategorije turističkog mesta, a na to se primenjuje stopa od 20%. Dakle, iznos ne zavisi od toga koliko noći ste zaista izdali. Poreska uprava donosi rešenja za svaku godinu, a promene (početak ili prestanak izdavanja, promena broja ležajeva) prijavljuju se obrascem PPDG-4R u roku od 15 dana. Da biste dobili predstavu o veličini obaveze: u primeru iz 2019. godine, za stan sa tri ležaja u Beogradu, porez je bio oko 10.300 dinara godišnje. Zarade su od tada porasle, pa tačan iznos za 2026. proverite u rešenju Poreske uprave.
Registracija, gosti i boravišna taksa
Da bi izdavanje bilo zakonito, smeštaj se kategorizuje preko sistema eTurista kod lokalne samouprave, a izdavalac može da bude samo vlasnik ili suvlasnik. Sve goste morate da evidentirate svakodnevno u eTurista. Fizička lica ne naplaćuju boravišnu taksu gostima, već plaćaju godišnji iznos po ležaju, koji zavisi od kategorije turističkog mesta i uplaćuje se kvartalno. Za neprijavljeno ili nekategorisano izdavanje predviđene su novčane kazne koje za fizička lica počinju od 150.000 dinara. Tržište je u poslednje vreme pod većom kontrolom, pa se računica bez zakonitog statusa ne isplati.
Detalje proverite na zvaničnim stranicama eTurista i Poreske uprave, jer se iznosi i koeficijenti menjaju.
Računica: stan od 40 m² na Novom Beogradu
Uzmimo jednosoban stan od oko 40 m² po ceni od oko 145.000 €, što je nivo trenutnih oglasa za jednosobne stanove u Bloku 62. Računica je ilustrativna: pretpostavke ispod zamenite svojim brojevima.
| Pretpostavka | Vrednost |
|---|---|
| Kirija, dugoročno | 600 €/mesec, 11 meseci godišnje (jedan mesec prazan) |
| Cena noćenja, kratkoročno | 50 € |
| Popunjenost | 45%, 60% (prosek Beograda) i 75% |
| Provizija platforme | 3% (kod modela u kome celu proviziju plaća domaćin ona je oko 15,5%) |
| Prosečan boravak i čišćenje | 2,5 noći po gostu, 20 € po čišćenju |
| Komunalije, internet, potrošni materijal | 1.200 € godišnje |
| Paušalni porez i boravišna taksa | 300 € godišnje (rezerva) |
Troškove koji su isti u oba slučaja (porez na imovinu, održavanje zgrade, osiguranje) nismo uračunavali. Ako sami vodite izdavanje, rezultat izgleda ovako:
| Stavka (godišnje) | Dugoročno | Kratkoročno 45% | Kratkoročno 60% | Kratkoročno 75% |
|---|---|---|---|---|
| Prihod | 6.600 € | 8.212 € | 10.950 € | 13.688 € |
| Porez ili provizija | 990 € | 246 € | 328 € | 411 € |
| Čišćenje | 0 € | 1.314 € | 1.752 € | 2.190 € |
| Komunalije i ostalo | 0 € | 1.500 € | 1.500 € | 1.500 € |
| Neto | 5.610 € | 5.152 € | 7.370 € | 9.587 € |
| Neto prinos na 145.000 € | 3,87% | 3,55% | 5,08% | 6,61% |
Za dugoročni najam bruto prinos je oko 5% (7.200 € godišnje na 145.000 €), a neto posle poreza i jednog praznog meseca oko 3,9%. Kod kratkoročnog izdavanja prelomna tačka je oko 48% popunjenosti: ispod toga dugoročni najam donosi više. Ako stan prepustite firmi za upravljanje uz proviziju od 20% prihoda, prelomna tačka se penje na oko 64% popunjenosti. Pri popunjenosti od 60% to znači neto od oko 5.180 €, odnosno nešto manje nego kod dugoročnog najma, a pri 75% oko 6.850 €.
Airbnb yield može da bude znatno viši od dugoročnog, ali samo uz visoku popunjenost i uz to da sami radite posao domaćina. Provizija od 20% za upravljanje pojede većinu te prednosti.
Koliko je računica osetljiva na cenu noćenja i kiriju
Dovoljno je da se jedna pretpostavka malo pomeri pa da se zaključak promeni. Ako je cena noćenja 40 € umesto 50 €, neto prinos pri popunjenosti od 60% pada sa 5,1% na oko 3,6%, što je praktično isto kao dugoročni najam. Ako je cena 60 €, isti stan pri istoj popunjenosti donosi oko 6,5%. Kod dugoročnog najma je raspon uži: kirija od 500 € daje neto prinos od oko 3,2%, a kirija od 700 € oko 4,5%. Dugoročni najam se kreće u rasponu od nešto više od jednog procentnog poena, a kratkoročno izdavanje ume da ode mnogo dalje i nagore i nadole. Zato je važno da cenu noćenja i popunjenost procenite na osnovu stvarnih oglasa u istom bloku i sa istim brojem soba, a ne na osnovu najboljeg meseca ili prosečnog podatka za ceo grad.
Šta tabela ne pokazuje
- Stan za kratkoročno izdavanje mora da bude kompletno opremljen, uz posteljinu, peškire i kuhinjski pribor. To je jednokratni trošak opremanja, a oprema se brže troši.
- Pri popunjenosti od 60% to je oko 88 dolazaka godišnje, svaki sa porukama, ključevima i čišćenjem. Računajte i na svoje vreme.
- Zimski meseci su slabiji, a prihod nije ravnomeran. To otežava otplatu kredita.
- Pravila o registraciji i oporezivanju se pooštravaju, pa računica koja važi danas ne mora da važi za godinu dana. To je regulatorni rizik.
- Pre kupovine proverite da li kućni red ili odluke skupštine stanara ograničavaju čestu smenu gostiju (pravila zgrade).
- Rata kredita stiže svakog meseca, a prihod od Airbnb-a nije ravnomeran, pa ratu treba da pokrijete i u slabim mesecima. Više o tome u tekstu o stambenim kreditima u 2026.
Kome više odgovara koji model
Kratkoročno izdavanje ima smisla ako stan nije predaleko od onoga što gosti traže (blizina centra, sajmova, poslovnih zona, dobra povezanost), ako imate vremena ili nekoga od poverenja da vodi posao, i ako možete da podnesete mesece sa slabom popunjenošću. Isplati se onima koji gledaju stan kao mali biznis.
Dugoročni najam je bolji izbor za one koji žele predvidiv prihod uz minimalno angažovanje, koji otplaćuju kredit fiksnom ratom ili kupuju stan na daljinu, na primer iz inostranstva.
Gde na Novom Beogradu ima smisla
Za kratkoročno izdavanje lokalne procene izdvajaju blokove sa višim cenama noćenja, poput Bloka 21, ali su tamo i ulazne cene stanova više, što smanjuje prinos. Za dugoročni najam bolji odnos cene i kirije obično nude pristupačniji delovi: Ledine, Bežanijska kosa i Blok 63. Aktuelne stanove za investiciju pogledajte u ponudi stanova na Novom Beogradu, a za noviju gradnju i u pregledu aktuelnih projekata novogradnje. Ako tek ulazite u kupovinu, korisno je da prođete kroz proces kupovine stana korak po korak.
Kratak checklist pre odluke
- Izračunajte neto, ne bruto: oduzmite proviziju, čišćenje, komunalije i porez.
- Proverite prelomnu tačku popunjenosti za svoj stan i uporedite je sa realnim očekivanjem, a ne sa najboljim mesecom.
- Pitajte u zgradi da li postoje ograničenja za kratkoročno izdavanje.
- Proverite uslove kategorizacije i registracije u eTurista pre prvog gosta.
- Razmislite koliko vremena ste spremni da uložite, ili koliko košta da to radi neko drugi.
Česta pitanja o kratkoročnom i dugoročnom izdavanju
Da li se više isplati Airbnb ili dugoročno izdavanje?
Zavisi od popunjenosti i od toga ko vodi posao. U našem primeru kratkoročno izdavanje prestiže dugoročno iznad oko 48% popunjenosti ako sami upravljate stanom, a iznad oko 64% ako to radi firma za proviziju od 20%.
Koliki je prinos od Airbnb-a na Novom Beogradu?
Za jednosoban stan od oko 40 m² po ceni od 145.000 €, neto prinos je u našoj računici između 3,5% i 6,6%, zavisno od popunjenosti (45-75%). To je ilustracija, a ne garancija.
Koliko se plaća porez na izdavanje stana na dan?
Fizička lica koja izdaju smeštaj do 30 dana plaćaju paušalni porez po stopi od 20%. Osnovica zavisi od prosečne zarade, broja ležajeva i kategorije turističkog mesta, a iznos određuje rešenje Poreske uprave.
Koliki je porez na dugoročno izdavanje stana?
Porez je 20% na kiriju umanjenu za 25% normiranih troškova, što je u praksi 15% bruto kirije.
Da li moram da prijavim stan u eTurista?
Da, za kratkoročno izdavanje smeštaj se kategorizuje preko eTurista, a gosti se evidentiraju svakodnevno. Za neprijavljeno izdavanje predviđene su novčane kazne.
Koliko je Airbnb provizija za domaćina?
Kod većine domaćina je oko 3% iznosa rezervacije, a kod modela u kome celu proviziju plaća domaćin oko 15,5%. Proverite uslove u svom nalogu.
Koji je prosečan prinos od izdavanja stana u Beogradu?
Bruto prinos zavisi od lokacije i ulazne cene. Pristupačniji blokovi obično daju viši prinos od skupljih, o čemu pišemo u tekstu o blokovima sa najvećim prinosom od izdavanja.
Izvori: Airbtics (izveštaj o tržištu kratkoročnog izdavanja u Srbiji za 2025), Biznis Kurir (jul 2026), N1 (2024), 4zida.rs (jul 2026), eTurista i Poreska uprava, Airbnb pomoć (provizije domaćina), obrazac.rs, Poslovni savetnik, Biznis.rs i KPMG (poresko tretiranje prihoda od nepokretnosti). Računica je ilustrativna i zasniva se na navedenim pretpostavkama. Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja poreski, pravni ili finansijski savet - za konkretan slučaj konsultujte poreskog savetnika.
