Kada pređete Brankov most iz pravca starog grada, prvi stambeni blok koji vas dočeka je Blok 21. Prepoznaje se po šest crveno-belih solitera koje Beograđani već šest decenija zovu „Šest kaplara“. Iza njih je blok sa dva vrtića, osnovnom školom i gimnazijom, igralištima između zgrada i parkom Ušće na nekoliko minuta hoda. Zbog toga je prodaja stanova u Bloku 21 tema koja najčešće zanima porodice sa decom.
U ovom vodiču objašnjavamo gde se blok tačno nalazi, kako je nastao, šta nudi porodicama, koliko okvirno koštaju stanovi u 2026. i šta treba proveriti pre kupovine stana u zgradi iz šezdesetih.
Gde se nalazi Blok 21
Blok 21 je u istočnom delu opštine Novi Beograd i pripada mesnoj zajednici Ušće. Ima pravougaoni oblik i oivičen je sa četiri prometne saobraćajnice: Bulevarom Mihajla Pupina, Bulevarom Zorana Đinđića, ulicom Milentija Popovića i ulicom Antifašističke borbe. Od svih stambenih blokova najbliži je ušću Save u Dunav i Brankovom mostu.
Šta je u susedstvu
Okolina je jedan od razloga zašto je blok tražen. Preko puta, u Bloku 13, nalazi se Palata Srbije. U susednom Bloku 20 su hotel Hyatt i više poslovnih zgrada, dijagonalno u Bloku 19 su Sava centar i hotel Crowne Plaza, a u Bloku 16 Poslovni centar i tržni centar Ušće. Prema zapadu je Blok 25 sa Beogradskom arenom, a jugozapadno Blok 22 sa Vojnomedicinskim centrom Novi Beograd. Ukratko, većina svakodnevnih potreba rešava se peške.
Istorija: prvi blok Centralne zone
Rešenje bloka predstavljeno je u januaru 1960. godine, kao deo plana centra Novog Beograda. Blok je projektovan i građen za potrebe Jugoslovenske narodne armije, pa su prvi stanari uglavnom bila vojna lica. Prvih pet solitera završeno je krajem 1964, a gradnja bloka okončana je 1966. godine.
Arhitekta i istoričar arhitekture Goran Anđelković navodi da je Blok 21 jedino naselje izgrađeno dosledno prema izvornom planu Centralne zone iz 1960. godine. I odluka o zaštiti Centralne zone opisuje Blok 21 kao prvi blok i modul cele zone. U praksi to znači jasan raspored: visoke kule na uglu prema starom gradu, dugačke zgrade uz bulevare i jedna vijugava zgrada kroz sredinu bloka.
Šest kaplara - otkud ime
Šest stambenih kula od 16 spratova (zvanična oznaka „S 1-6“) stoji u severoistočnom delu bloka, uz Bulevar Mihajla Pupina. Projektovali su ih arhitekti Leon Kabiljo i Bogdan Ignjatović. Nadimak „Šest kaplara“ dobile su odmah po izgradnji, jer su u njima živela vojna lica JNA, i to je danas najstariji neformalni toponim na Novom Beogradu. Kule zajedno imaju 483 stana, pretežno dvosobnih.
Meandar - najduža zgrada bivše Jugoslavije
Kroz središnji deo bloka, od Milentija Popovića do Antifašističke borbe, vijuga Meandar, zgrada duga oko 972 metra. Projektovala ju je grupa arhitekata poznata kao „Beogradska petorka“ (Leonid Lenarčič, Milosav Mitić, Ivan Petrović, Ivan Cimović i Mihailo Čanak). Stanari je zovu i Lamela, a van bloka se odomaćio naziv „Kineski zid“. Uz kule i Meandar, blok čine još dve dugačke stambene zgrade koje prate Bulevar Mihajla Pupina i Bulevar Zorana Đinđića.
Zašto porodice biraju Blok 21
Vrtići i škole u samom bloku
Retko koji blok na Novom Beogradu ima ovoliko obrazovnih ustanova na jednom mestu. U Bloku 21 su:
- Osnovna škola „Jovan Dučić“,
- Deseta beogradska gimnazija „Mihajlo Pupin“, u delu bloka prema ulici Antifašističke borbe,
- vrtić „Vesna“ (Bulevar Zorana Đinđića 42) i vrtić „Čuperak“ (Bulevar Mihajla Pupina 45), oba u okviru PU „11. april“.
Dete može da prođe ceo put od vrtića do mature bez prelaska bulevara. Upis u osnovnu školu ide po rejonizaciji, a u vrtić preko sistema predškolske ustanove, pa za konkretnu adresu proverite pripadnost na vreme. Širi pregled dali smo u tekstu škole i vrtići na Novom Beogradu.
Zelenilo, igrališta i sport
Prostor između zgrada je velikodušan, kako je i planirano šezdesetih. Tu su travnjaci, drveće, klupe i dečja igrališta sa toboganima i ljuljaškama. Pored školskih terena, kod Šest kaplara su ograđeni košarkaški teren i teretana na otvorenom, a pored OŠ „Jovan Dučić“ teniski klub „Ušće“. U bloku postoji i ograđen park za pse koji održava JKP „Zelenilo Beograd“. Kada vam treba više prostora, Park Ušće i Park prijateljstva su preko Bulevara Mihajla Pupina, sa stazom za trčanje i biciklističkom stazom duž reke.
Prevoz i povezanost
Blok je na ulazu u Novi Beograd, pa je do Brankovog mosta i centra grada nekoliko minuta. Na Bulevaru Mihajla Pupina su stajališta „Palata Srbija“ i „Šest kaplara“, na kojima staju brojne autobuske linije ka Zemunu i starom delu grada. U ulici Milentija Popovića je stajalište „Blok 21“ za autobuse i tramvaje. Imajte u vidu da je zbog radova na stanici „Novi Beograd“ tramvajski saobraćaj u ovom delu opštine izmenjen do sredine decembra 2026, pa trenutne trase proverite na sajtu Sekretarijata za javni prevoz. Ulica Antifašističke borbe vodi ka auto-putu i mostu Gazela.
Cene stanova u Bloku 21 (2026)
Prema oglasima sa početka oktobra 2026, prosečna oglašena cena u Bloku 21 kreće se oko 3.900-4.000 €/m². Portal 4zida beleži prosek starogradnje u bloku od oko 3.912 €/m², a slične vrednosti pokazuju i naši aktuelni oglasi. To je otprilike 8-10% iznad proseka opštine Novi Beograd (~3.613 €/m² u pregledu iz maja 2026).
| Lokacija | Prosek (€/m²) | Odnos prema NB proseku |
|---|---|---|
| Blok 65 (premium novogradnja, maj 2026) | ~5.431 | oko 50% iznad proseka |
| Blok 21 (oglasi, oktobar 2026) | ~3.900 - 4.000 | oko 8-10% iznad proseka |
| Prosek opštine Novi Beograd (maj 2026) | ~3.613 | referentna vrednost |
| Blok 63 (maj 2026) | ~3.171 | oko 12% ispod proseka |
Oglašena cena nije isto što i postignuta, jer se gotovo uvek pregovara. Raspon unutar bloka je velik: renoviran manji stan na višem spratu može preći 5.000 €/m², dok stan koji traži kompletnu adaptaciju ide osetno ispod proseka. Pregled ostalih blokova naći ćete u tekstu cene stanova na Novom Beogradu - maj 2026.
Šta utiče na cenu unutar bloka
Najviše utiču stanje stana (izvorno, renovirano ili za renoviranje), sprat i pogled (viši spratovi solitera imaju pogled na reke i Ušće), tip zgrade (kula, Meandar ili zgrada uz bulevar), orijentacija u odnosu na bulevar i to da li je stan uknjižen. Stanovi okrenuti ka unutrašnjosti bloka su mirniji, dok oni ka Bulevaru Mihajla Pupina ili Zorana Đinđića imaju više buke.
Tipovi stanova u Bloku 21
Ponuda je skoro u potpunosti starogradnja iz šezdesetih. U oglasima se najčešće pojavljuju jednosobni i jednoiposobni stanovi od oko 40 m², dvosobni i dvoiposobni od 55 do 70 m² i trosobni od oko 75 do 80 m², uz povremene četvorosobne stanove u kulama. Rasporedi su funkcionalni, sa terasama, a mnogi stanovi su vremenom renovirani. Novogradnje u samom bloku praktično nema, a zaštita Centralne zone za nju ne ostavlja mnogo prostora.
Kulturno dobro - šta to znači za kupca
Vlada Srbije je 29. januara 2021. Centralnu zonu Novog Beograda utvrdila za prostorno kulturno-istorijsku celinu. Zaštita obuhvata blokove 21, 22, 23, 24, 25, 26, 28, 29 i 30, a Blok 21 je u delu celine koji čine blokovi 21, 22 i 23.
Za kupca to ima dve strane. Zaštita čuva karakter bloka: zelene površine i raspored zgrada ne mogu lako da se zamene novom gustom gradnjom, što dugoročno štiti kvalitet života i vrednost stana. S druge strane, izmene na fasadi, stolariji ili zatvaranje terasa mogu da zahtevaju uslove Zavoda za zaštitu spomenika kulture grada Beograda. Ako planirate ozbiljniju adaptaciju koja dira spoljni izgled zgrade, raspitajte se pre kupovine. Najbolje je pitati za konkretan slučaj, pre nego što potpišete predugovor.
Prednosti i mane kupovine u Bloku 21
Prednosti: centralna lokacija na ulazu u Novi Beograd, dva vrtića, osnovna škola i gimnazija u samom bloku, zelenilo i igrališta između zgrada, Park Ušće na nekoliko minuta hoda, odlična povezanost prevozom i stabilna tražnja koja čuva vrednost stana.
Mane: zgrade su stare oko 60 godina, pa stanje instalacija, liftova i fasada varira od ulaza do ulaza. Parking je gust, posebno uveče, a stanovi uz bulevare su bučniji. Cena kvadrata je iznad proseka opštine, a status kulturnog dobra može ograničiti izmene spoljnog izgleda.
Na šta obratiti pažnju pri kupovini
- Lift i zajednički delovi. U kulama od 16 spratova lift je ključan. Pitajte kada je poslednji put servisiran ili zamenjen i kako stambena zajednica održava ulaz.
- Instalacije. Kod stanova u izvornom stanju računajte na zamenu elektro i vodovodnih instalacija. Proverite i stanje kupatila i odvoda.
- Fasada i krov. Raspitajte se da li je fasada sanirana i da li stambena zajednica planira radove za koje će se skupljati novac.
- Dokumentacija. Proverite list nepokretnosti, uknjiženost i eventualne terete. Kako se to radi, objasnili smo u tekstu tapija i provera vlasništva stana.
- Ugovor. Pre kapare pročitajte vodiče za predugovor o kupoprodaji i ugovor o kupoprodaji - checklist.
Ako kupujete na kredit, pogledajte uslove stambenih kredita u 2026, a mladi kupci i tekst o subvencijama države za prvi stan. Ceo proces korak po korak opisali smo u vodiču kako kupiti stan na Novom Beogradu.
Blok 21 kao investicija
Za izdavanje, Blok 21 ima jasan adut: blizina Ušća, Sava centra, poslovnih zgrada u Bloku 20 znači da stan lako nalazi zakupce, od mladih zaposlenih do porodica. Na portalima se redovno pojavljuju dvosobni i trosobni stanovi za izdavanje u bloku. Pošto je ulazna cena iznad proseka opštine, prinos treba izračunati pažljivo i uporediti sa pristupačnijim blokovima. Više o tome pišemo u tekstu izdavanje stanova na Novom Beogradu.
Ako vam se dopada Centralna zona, ali tražite drugačiji tip gradnje, uporedite ponudu u susednim blokovima: Blok 22, Blok 23 i Blok 25 (Arena). O Areni smo pisali i u vodiču stanovi kod Arene.
Česta pitanja o Bloku 21
Zašto se soliteri u Bloku 21 zovu Šest kaplara?
Blok je građen za Jugoslovensku narodnu armiju, pa su u šest kula od 16 spratova prvo stanovala vojna lica. Nadimak „Šest kaplara“ nastao je šezdesetih i najstariji je neformalni naziv na Novom Beogradu.
Koliko košta kvadrat stana u Bloku 21?
Prema oglasima iz oktobra 2026, prosečna oglašena cena je oko 3.900-4.000 €/m², oko 8-10% iznad proseka Novog Beograda. Cena zavisi od stanja stana, sprata i zgrade. Proverite aktuelne oglase u trenutku kupovine.
Koji vrtići i škole su u Bloku 21?
OŠ „Jovan Dučić“, Deseta beogradska gimnazija „Mihajlo Pupin“ i vrtići „Vesna“ i „Čuperak“ (PU „11. april“). Upis ide po rejonizaciji, pa proverite pripadnost adrese.
Koja je najduža zgrada u Bloku 21?
Meandar, poznat i kao Lamela ili „Kineski zid“, dug oko 972 metra. Važi za najdužu zgradu na prostoru bivše Jugoslavije.
Da li je Blok 21 zaštićen kao kulturno dobro?
Da. Vlada Srbije je 29. januara 2021. Centralnu zonu Novog Beograda, u koju spada Blok 21, utvrdila za prostorno kulturno-istorijsku celinu. Izmene spoljnog izgleda zgrada zato mogu zahtevati posebne uslove.
Da li u Bloku 21 ima novogradnje?
Praktično ne. Ponudu čine stanovi u zgradama iz šezdesetih, od kojih su mnogi renovirani.
Koliko je Blok 21 udaljen od centra grada?
Vrlo malo. Blok je na samom ulazu u Novi Beograd, uz Brankov most, pa se do centra stiže za nekoliko minuta autobusom ili automobilom, a do Ušća peške.
Izvori: Vikipedija (Blok 21), beotura.rs, gradnja.rs (G. Anđelković), Večernje novosti, Službeni glasnik RS 6/2021 (Odluka o utvrđivanju Centralne zone Novog Beograda), planplus.rs i decijigrad.rs (vrtići), 4zida.rs i stanovinovibeograd.rs (cene oglasa, oktobar 2026), Sekretarijat za javni prevoz i B92 (izmene prevoza). Cene su podložne promenama. Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ili finansijski savet.
