Kupci koji traže novogradnju na Ledinama najčešće imaju isto pitanje: gde se tačno gradi, koliko košta kvadrat i da li se rokovi useljenja mogu poverovati. Odgovor nije jednostavan, jer se na Ledinama paralelno prodaje nekoliko različitih ponuda, od useljivih stanova do lamela koje tek rastu. U ovom tekstu prolazimo kroz projekte koje smo proverili kod investitora i u oglasima, uz cene iz oktobra 2026. i listu stvari koje treba proveriti pre kapare. Ako vam je Ledine nova tema, prvo pročitajte naš kompletan vodič kroz Ledine.
Gde se gradi na Ledinama i kojoj opštini pripada
Nova gradnja je raštrkana po celom naselju, ali se najviše vidi duž Surčinske ulice, oko Valtrovićeve, u Belfortskoj i u zoni Miodraga Petrovića Čkalje i Oplenačke. Ledine su većim delom u gradskoj opštini Novi Beograd, a manji deo, uglavnom noviji kvartovi prema Surčinu, pripada opštini Surčin. Zato se isti kompleks na jednom portalu vodi kao „Ledine, Novi Beograd“, a na drugom kao „Surčin Centar“.
To nije sitnica. Od opštine zavisi upisno područje škole, dom zdravlja i opštinske usluge. Pripadnost adrese proverite u listu nepokretnosti ili u građevinskoj dozvoli, a ne u naslovu oglasa. Kako se to radi korak po korak, objasnili smo u tekstu da li Ledine pripadaju Novom Beogradu.
Projekti novogradnje na Ledinama koje smo proverili
Pregled ispod pravimo na osnovu sajtova investitora i oglasa koji su bili aktivni u oktobru 2026. Gde investitor navodi rok ili cenu, to i pišemo, uz napomenu da je to njegova tvrdnja. Gde podatka nema, ne nagađamo.
Lamele u Valtrovićevoj i Surčinskoj (Prva građevinska kompanija)
Investitor Prva građevinska kompanija d.o.o. Beograd prodaje stanove direktno, bez posrednika. Reč je o dve stambeno-poslovne zgrade na uglu Surčinske i Valtrovićeve (Valtrovićeva 2 i 4). Prva lamela ima 38 stanova, druga 46, što ukupno daje 84 stana. Investitor kao rok useljenja navodi 31. decembar 2026.
Cena je prema sajtu investitora 2.650-2.750 €/m² sa PDV-om, a garažno mesto košta 16.000 €. To se poklapa sa oglasom za trosoban stan od 64 m² na trećem spratu (od četiri), koji je bio postavljen za 176.000 €, odnosno 2.750 €/m². Investitor ističe fasadu sa 12 cm izolacije, troslojna stakla na PVC stolariji, lift i video-interfon, a grejanje je električno podno, sa posebnim termostatom u svakoj prostoriji. Navodi i da kupci prvog stana mogu da ostvare povraćaj PDV-a, o čemu više u tekstu subvencije države za prvi stan u 2026.
Prelić Invest: kompleks oko Oplenačke i Miodraga Petrovića Čkalje
Drugi veliki igrač je Prelić Invest d.o.o., porodični investitor koji prema sopstvenom sajtu posluje od 2000. godine. Kompleks se na sajtu opisuje kao preko 50.000 m² planirane izgradnje, a u jednom oglasu stoji da je izgrađeno oko 20.000 m². Prodajni centar je na Oplenačkoj 26, a ponuda uključuje stanove od 29 do 115 m², useljive, u izgradnji i uz mogućnost kupovine na kredit, kao i lokale i placeve.
Cene u istom kompleksu se dosta razlikuju. Jednosoban stan od 44 m² na visokom prizemlju, useljiv, oglašen je za 114.000 € (oko 2.590 €/m²), dok je manji stan od 41,5 m² na četvrtom spratu u zgradi na adresi Miodraga Petrovića Čkalje 2a oglašen za oko 3.300 €/m². Razliku prave sprat, struktura, faza izgradnje i to da li je stan odmah useljiv. Investitor na sajtu najavljuje i pratece sadržaje, poput pošte, banke, marketa, apoteke i vrtića, ali to su planovi, ne postojeće stanje. Na terenu proverite šta već radi.
Belfortska ulica i oglasi bez imena projekta
U Belfortskoj je bio aktivan oglas investitora za stan od 45,71 m² po ceni od 125.700 € (oko 2.750 €/m²). Pored toga, na jednom od većih portala u oktobru je bilo desetak oglasa za novogradnju koje postavljaju agencije, često bez naziva zgrade. Zanimljivi su po rokovima i uslovima: jedna ponuda najavljuje useljenje u aprilu 2027. i to bez PDV-a (oko 2.030 €/m²), druga leto 2027. (oko 2.300 €/m²). Takve ponude izgledaju jeftinije, ali tek kad dodate PDV i uporedite spratnost, upotrebnu dozvolu i investitora, vidi se da li su zaista povoljnije.
Šta je tek u planu
Portal Gradnja.rs je poslednjih godina beležio planove za nove zgrade na Ledinama. U januaru 2026. objavljeno je da je u Surčinskoj 46 planirana zgrada sa 18 stanova i 7 lokala (prizemlje, dva sprata i podrum), uz javni uvid koji je trajao do 27. januara. Ranije su, 2023. godine, objavljivani planovi za zgrade u Belfortskoj i u Hristifora Žefarovića. Plan ili javni uvid nije građevinska dozvola, a kamoli prodaja, pa se na takve najave ne oslanjajte pri odluci o kupovini. Ako vas zanimaju projekti na samom Novom Beogradu, pogledajte aktuelne projekte novogradnje na Novom Beogradu.
Pregled projekata na jednom mestu
| Projekat | Lokacija | Obim | Cena (€/m²) | Rok useljenja |
|---|---|---|---|---|
| Lamele Prve građevinske kompanije | Valtrovićeva 2 i 4, ugao Surčinske | 84 stana u dve zgrade | 2.650-2.750 (sa PDV) | 31.12.2026. (navod investitora) |
| Prelić Invest kompleks | Oplenačka, Miodraga Petrovića Čkalje | stanovi 29-115 m², kompleks u fazama | oko 2.600-3.300 (po oglasima) | deo useljiv, deo u izgradnji |
| Belfortska (oglas investitora) | Belfortska ulica | pojedinačni stanovi | oko 2.750 | nije naveden |
| Oglasi agencija bez naziva projekta | Ledine | pojedinačni stanovi | oko 2.030-2.800 | april i leto 2027. (po oglasima) |
Cene u tabeli su zaokružene i odnose se na oglase iz oktobra 2026. Pre odluke ih potvrdite kod investitora.
Cene novogradnje na Ledinama u 2026.
Prosek svih aktuelnih oglasa na Ledinama (septembar 2026, 37 oglasa) bio je oko 2.987 €/m², a prosek opštine Novi Beograd u maju oko 3.613 €/m². Novogradnja se, prema oglasima koje smo pregledali, kreće otprilike od 2.000 do 3.300 €/m². Najčešća cena kod investitora sa jasnim projektom je oko 2.650-2.800 €/m². Detaljniji pregled cena po blokovima dajemo u tekstu cene stanova na Novom Beogradu - jesenji pregled 2026.
PDV, garaža i troškovi koji se zaboravljaju
Dva stana sa istom cenom po kvadratu mogu da koštaju različito. Zato pitajte:
- da li je PDV uključen u cenu (neki oglasi ga navode odvojeno ili ga uopšte ne uračunavaju);
- da li je garažno mesto u ceni ili se plaća posebno (kod Valtrovićeve je to 16.000 €);
- šta je tačno predmet prodaje: u kom stepenu završenosti se predaje stan, da li su uključeni podovi, klime i stolarija;
- kako se obračunava površina i šta se dešava ako stvarna površina odstupa od ugovorene.
Na ukupni budžet utiču i overa ugovora, porez, uknjižba i eventualna premija osiguranja kredita. O osiguranju smo pisali u tekstu o NKOSK osiguranju stambenog kredita.
Rokovi useljenja: kome se veruje, a šta se proverava
Rok useljenja u oglasu je obećanje, a ne činjenica. Da biste procenili koliko je realan, pogledajte šta investitor može da pokaže. Traži se pravnosnažna građevinska dozvola, faza radova na licu mesta (konstrukcija, fasada, instalacije), a pitajte i da li je zgrada već prošla tehnički pregled i da li je dobila upotrebnu dozvolu. Dobar znak je i to što ugovor jasno određuje rok i kaznu za kašnjenje.
U jednom pregledu rizika pri kupovini u izgradnji preporučuje se posebna pažnja kada zgrada nije bar uveliko izgrađena, jer je glavni rizik da se objekat ne završi. Zgrade koje su gotove oko 80% smatraju se sigurnijim izborom. Iz istog izvora potiče i savet da se proveri da li je investitor platio sve naknade i priključke, jer se dešava da zgrada ima radijatore, a nema grejanje. Ceo postupak kupovine u izgradnji objasnili smo u vodiču off-plan kupovina stana.
Zašto Ledine i kakva je uloga Expo 2027
Ledine su privlačne zbog niže cene od centralnih blokova Novog Beograda i blizine aerodroma i auto-puta. Svetska izložba Expo 2027 održava se od 15. maja do 15. avgusta 2027 u Surčinu, nadomak aerodroma, i često se pominje kao razlog rasta cena u tom delu grada. Treba biti oprezan sa takvim tvrdnjama. List Vreme je u februaru 2024. pisao da su cene u Surčinu od najave Expa porasle 7 do 15 odsto, ali da stručnjaci u narednim godinama očekuju sporiji rast, oko 1 do 2 odsto godišnje. Procenjivač koga list citira upozorava i da prodavci umeju da oglašavaju nerealne cene pre nego što bilo šta bude izgrađeno.
Drugim rečima, ne kupujte stan zato što se očekuje skok cene. Kupite ga ako vam odgovara lokacija, budžet i rok useljenja.
Novogradnja ili starija gradnja na Ledinama
Novogradnja nudi savremen raspored, bolju izolaciju, lift i često garažu, ali je po kvadratu skuplja i, ako se kupuje u izgradnji, traži strpljenje. Starija gradnja je u proseku jeftinija i odmah useljiva, ali može da traži ulaganje u instalacije i renoviranje. Ako vam je prioritet najniža cena, uporedite i starije stanove u ponudi stanova na Ledinama.
Za koga je novogradnja na Ledinama
Najviše odgovara prvim kupcima i mladim porodicama koje žele nov stan uz razuman kredit, kao i kupcima kojima je važno da imaju energetski efikasan stan sa nižim troškovima održavanja. Investitorima je zanimljiva zbog niže ulazne cene, ali prinos od izdavanja računajte oprezno, uz poreze i period bez zakupca. Okvir za to dajemo u tekstu koji blokovi daju najveći prinos od izdavanja. Porodicama sa decom preporučujemo da unapred provere upis u školu i vrtić, a pregled je u vodiču škole i vrtići na Novom Beogradu.
Prednosti i mane novogradnje na Ledinama
Prednosti: niža cena od novogradnje u centralnim blokovima, širok izbor struktura (od garsonjera do trosobnih), moderni standardi gradnje, mogućnost kupovine garaže i često direktna prodaja od investitora bez provizije za kupca.
Mane: naselje se i dalje razvija, pa deo infrastrukture i sadržaja tek dolazi. Cene se među projektima dosta razlikuju, rokovi nisu svuda potvrđeni, a pripadnost opštini zahteva proveru za svaku adresu. Zato je bolje obići lokaciju u različito doba dana i razgovarati sa komšijama iz već useljenih zgrada.
Kako proveriti projekat korak po korak
- Zatražite broj građevinske dozvole i proverite da li je pravnosnažna.
- Proverite vlasništvo nad zemljištem i da li postoji hipoteka na zgradi. Šta tražiti u listu nepokretnosti objasnili smo u tekstu šta proveriti u tapiji.
- Pročitajte predugovor ili ugovor sa advokatom ili javnim beležnikom. Kako izgleda dobar predugovor, pročitajte u tekstu predugovor o kupoprodaji, a za iznos i pravila oko kapare kapara za stan.
- Pitajte za dinamiku plaćanja i šta se dešava ako investitor kasni.
- Obiđite gradilište i uporedite stvarno stanje sa obećanim rokom.
Ceo put od izbora stana do uknjižbe opisan je u vodiču kako kupiti stan korak po korak.
Česta pitanja o novogradnji na Ledinama
Da li ima novogradnje na Ledinama?
Da. Prodaju se useljivi stanovi i stanovi u izgradnji, među njima lamele u Valtrovićevoj i Surčinskoj i stanovi u kompleksu oko Oplenačke i Miodraga Petrovića Čkalje.
Kolika je cena novogradnje na Ledinama?
Prema oglasima iz oktobra 2026, otprilike od 2.000 do 3.300 €/m², a kod investitora sa jasnim projektom najčešće oko 2.650-2.800 €/m². Proverite da li je PDV uključen.
Da li su Ledine u Novom Beogradu ili u Surčinu?
Većim delom u opštini Novi Beograd, a manji deo, uglavnom noviji kvartovi prema Surčinu, pripada Surčinu. Opštinu proverite za svaku adresu u listu nepokretnosti.
Kada se useljava u novogradnju na Ledinama?
Zavisi od projekta. Investitor lamela u Valtrovićevoj navodi kraj 2026, a pojedine agencijske ponude najavljuju april i leto 2027. Rok uvek proverite u ugovoru.
Da li se plaća provizija pri kupovini od investitora?
Neki investitori prodaju direktno, bez provizije. Kod posrednika pitajte unapred ko plaća proviziju i koliko iznosi.
Da li mogu da ostvarim povraćaj PDV-a?
Kupci prvog stana u novogradnji mogu pod zakonskim uslovima da traže povraćaj PDV-a. Uslove smo opisali u tekstu o subvencijama za prvi stan.
Da li Expo 2027 podiže cene na Ledinama?
Izložba se održava u Surčinu i uticala je na interesovanje, ali procene rasta se razlikuju. Ne treba da kupujete samo zbog očekivanog skoka cene.
Šta prvo proveriti pre kupovine stana u izgradnji?
Građevinsku dozvolu, vlasništvo nad zemljištem, tereti i hipoteke na zgradi, ugovor i reputaciju investitora.
Izvori: sajtovi investitora (Prva građevinska kompanija, Prelić Invest), oglasi na nekretnine.rs i halooglasi.com (oktobar 2026), Gradnja.rs (planirani objekti na Ledinama), Vreme (20.02.2024), Wikipedia (Expo 2027), podaci sa stanovinovibeograd.rs. Cene, rokovi i raspoloživost menjaju se, pa ih proverite kod investitora pre kupovine. Tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni ili finansijski savet.
